El hambre de los fondos por la vivienda azuza las fusiones
El capital riesgo impulsa la concentraci¨®n en el sector inmobiliario. El objetivo es ganar tama?o para salir a Bolsa
Es probable que la compa?¨ªa a la que usted compre una vivienda nueva de ahora en adelante est¨¦ cotizando en Bolsa y sea respaldada por un fondo de inversi¨®n extranjero, quiz¨¢ por el mayor fondo? de capital riesgo del mundo. La promoci¨®n de viviendas en Espa?a se ha dado la vuelta como un calcet¨ªn. Las principales empresas est¨¢n lideradas ahora por fondos internacionales como Blackstone, Cerberus, Oaktree, Lone Star y otros muchos, que est¨¢n inyentando miles de millones y constituyendo aut¨¦nticos transatl¨¢nticos, algunos ya cotizados, con planes para entregar entre 3.000 y 5.000 viviendas al a?o en Espa?a.
El sector, siempre muy atomizado, camina hacia un proceso de concentraci¨®n nunca visto. A dos a?os vista tres de cada diez viviendas ser¨¢n vendidas por alguna de las cinco mayores promotoras del pa¨ªs, indica Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la patronal APCE y de V¨ªa C¨¦lere. A d¨ªa de hoy, Aedas Homes, Neinor Homes, V¨ªa C¨¦lere, Metrovacesa y Quabit "acumulan una cuota de mercado del 10% a nivel de producci¨®n de viviendas", dice G¨®mez-Pintado. Y "concentran ya el 16% de las casas activas (en desarrollo), lo que muestra que nos encontramos ante un mercado en claro proceso de concentraci¨®n", a?ade Alberto Valls, socio responsable de Real Estate de Deloitte.
Pero estos buques apenas est¨¢n desperez¨¢ndose. Cuando tomen velocidad de crucero, all¨¢ por 2020 o 2021, tendr¨¢n m¨¢s peso y entregar¨¢n, seg¨²n rezan sus planes, en torno a 20.000 viviendas al a?o. Su cuota de mercado llegar¨¢ al 30%. Esta menor dispersi¨®n no quiere decir que vayan a desaparecer las promotoras locales y regionales. De hecho, a pesar de la consolidaci¨®n progresiva, "es poco probable que el sector se ponga al nivel de otros pa¨ªses europeos. En Reino Unido o Francia, las cinco mayores promotoras concentran aproximadamente el 40% del mercado", comenta Valss.
Habr¨¢, por poner un paralelismo, dos ligas. En una jugar¨¢n las cotizadas y un grupo de unas cinco promotoras de calado poco endeudadas, como Pryconsa, Amen¨¢bar, Arrasate o Ibosa. Solo ellas tendr¨¢n acceso a las grandes transacciones de suelo, bien con recursos propios o bien recurriendo a fondos de financiaci¨®n alternativa como el de Marathon, que gestiona Colliers, y que financia suelo finalista. El resto ser¨¢n promotoras locales que trabajar¨¢n en poblaciones donde estos "animales" no se han fijado. "Ese mercado es el 60% o 70% de la actividad en Espa?a. Son promociones de 10 viviendas y no compiten con las grandes, que nunca har¨¢n 15 unidades en C¨¢diz", precisa Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International en Espa?a.
Aedas, Neinor, Quabit y Metrovacesa ya est¨¢n en Bolsa y el a?o que viene podr¨ªa debutar V¨ªa C¨¦lere. Los expertos no descartan nuevas compras, operaciones de joint venture para proyectos concretos y nuevas salidas al parqu¨¦. "Es posible que se produzcan operaciones que lleven a una mayor concentraci¨®n en empresas s¨®lidas y potentes, con una mayor cuota de mercado, una mayor eficiencia y un mejor acceso a la financiaci¨®n y al mercado de capitales", dice Jos¨¦ Carlos Saz, consejero delegado de Habitat Inmobiliaria. Habitat, liderado por el fondo Bain Capital, es uno de los nombres que se barajan para salir a Bolsa. "Nuestro objetivo es poner 2.000 viviendas anuales a partir de 2021. Si cumplimos, el mercado lo reconocer¨¢ y nos compensar¨¢", a?ade. Y tambi¨¦n se habla de Inmmoglaciar. Aunque hay dudas: ahora los inversores son mucho m¨¢s exigentes respecto a qu¨¦ puede aportar otra cotizada m¨¢s.
Lo que est¨¢ sucediendo es ins¨®lito. "Solo promotoras, sin patrimonial, y que est¨¦n entregando estos tama?os no lo hemos visto nunca", dice Echavarren. "Nunca jamas hemos visto tantas cotizadas resienciales puras; en el anterior ciclo solo Fadesa, pero con un valor muy inferior", recalca G¨®mez-Pintado. La primera gran operaci¨®n fue en 2014, cuando el fondo estadounidense Lone Star foment¨® la creaci¨®n de Neinor Homes, tras comprar a Kutxabank su negocio inmobiliario. La sac¨® a Bolsa en marzo de 2017 y a principios de este a?o pleg¨® velas y capt¨® 1.370 millones de euros. Castlelake present¨® a principios de 2017 su promotora Aedas Homes, que debut¨® en Bolsa en octubre de ese a?o.
Otro fondo estadounidense, V?rde Partners, ha protagonizado uno de los ¨²ltimos movimientos al integrar los activos de Aelca en V¨ªa C¨¦lere alcanzando un volumen de 2.203 millones de euros. Pero los fondos no solo se fijan en las grandes compa?¨ªas. En diciembre de 2017 Cerberus compr¨® la promotora Inmoglaciar. "Contar con un fondo en nuestro capital nos ha permitido aumentar la profesionalizaci¨®n, ganar m¨²sculo financiero e impulsar nuestras capacidades para seguir creciendo", indica Ignacio Moreno, su consejero delegado.
La concentraci¨®n impulsada por los fondos es buena para las dos partes. Permite a las promotoras zafarse de la enorme barrera de entrada que supone pagar el suelo sin financiaci¨®n bancaria. Los fondos oportunistas tienen su particular motivaci¨®n: "ganar mucho dinero en la salida a Bolsa", remarca Echavarren. "Se busca un trasvase del modelo de negocio tradicional de la promoci¨®n residencial en Espa?a basado en revalorizaci¨®n de los activos a un modelo enfocado en la generaci¨®n de caja y ROCE (rentabilidad sobre el capital empleado)", apunta Valls.
Presi¨®n por construir
Los fondos tienen prisa. "Necesitan salirse entre tres y siete a?os desde que hicieron su inversi¨®n, piden remuneraciones por encima del 10% anual y el tiempo es oro", dice Echavarren. Pero esta presi¨®n podr¨ªa calentar en exceso el mercado. "Cada promotora tiene que gestionar 10.000 viviendas a la vez en los principales mercados de Madrid, Barcelona, Valencia, M¨¢laga y Sevilla. Eso es un l¨ªo may¨²sculo e implica que tienes que estar iniciando una promoci¨®n a la semana, todas las semanas, todos los a?os", a?ade. Y, adem¨¢s, seguir comprando suelo, aunque las cinco principales tienen terrenos para cuatro o cinco a?os.
La consecuencia es que se crea una mancha de aceite que recuerda bastante al ciclo anterior. Han empezado a expandirse a ciudades cercanas, situadas entre una y dos horas en coche. Los mercados secundarios o terciarios que estaban paralizados, como Guadalajara o Toledo, ya se est¨¢n recuperando. Aunque, no veremos un Sese?a. "Es imposible que un banco financie algo as¨ª y el riesgo es mucho para los fondos" opina Echavarren. ?Hay mercado para tantas casas? El presidente de la patronal descarta la idea de que est¨¦n creando una burbuja e insiste en que las viviendas que van a fabricar no son muchas comparadas con otros pa¨ªses. ?Qu¨¦ pasar¨¢ cuando cambie el ciclo? Entregar¨¢n menos casas. Echavarren est¨¢ convencido de que van a abrir una nueva l¨ªnea de negocio: la venta de suelo y el desarrollo de terreno (gestionarlo hasta que este listo para edificar).
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