Esto es lo que le espera en 2019 si piensa comprar o alquilar una casa

Mucho se ha hablado durante el a?o que est¨¢ a punto de acabar de si en el mercado inmobiliario se est¨¢ gestando?otra burbuja similar a la de hace una d¨¦cada. La compraventa marc¨® un octubre de r¨¦cord, con 43.536 inmuebles, la cifra m¨¢s alta en el d¨¦cimo mes en 11 a?os. Los precios suben a un ritmo del 7% (alza de 2018). Y el empleo en el sector es el que m¨¢s crece, con un 22,1% de puestos de trabajo m¨¢s que en 2017, muy por delante del resto de sectores, seg¨²n datos de Adecco. Pero las empresas del ladrillo niegan una y otra vez la gestaci¨®n de una nueva burbuja. De hecho, apuntan a que el mercado en 2019 perder¨¢ algo de fuerza en la expansi¨®n de la oferta, demanda y precios.

Y es que el mercado inmobiliario se enfrenta a algunas incertidumbres. La m¨¢s importante es el recorte de las previsiones de crecimiento de la econom¨ªa espa?ola?(variaci¨®n media anual del 2,6% en 2018 y del 2,2% en 2019, seg¨²n Funcas), con el consiguiente retroceso de la confianza de los consumidores. Tambi¨¦n, tiene que plantarle cara a la dificultad de acceso a la compra por parte de los j¨®venes y a la m¨¢s que probable subida de tipos de inter¨¦s. Sin dejar de lado el alza continuada de los precios del suelo finalista y de los costes de construcci¨®n. A su favor tiene el hecho de que ese incremento de precios a¨²n no se ha trasladado a numerosas localidades.

Precios

Los precios de la vivienda en Espa?a sumaron en 2018 su quinto a?o de crecimiento consecutivo y la previsi¨®n de los expertos del sector es que la tendencia no se rompa el a?o pr¨®ximo, al menos en los precios de venta. La subida calculada est¨¢ entre el 3% y el 4%, seg¨²n la consultora CBRE. "Nos encontramos en un ciclo expansivo del sector", se?ala la directora de Estudios del portal Fotocasa, Beatriz Toribio. Su previsi¨®n es la de "un crecimiento m¨¢s moderado, en l¨ªnea con lo que hemos visto en los ¨²ltimos meses de 2018, como consecuencia de la desaceleraci¨®n econ¨®mica a la que apuntan diferentes previsiones".

Fernando Encinar, director de Estudios del portal Idealista, indica que habr¨¢ que seguir atentos a las grandes ciudades, los archipi¨¦lagos y otras ¨¢reas de costa. "La falta de obra nueva en estas zonas ser¨¢ un acicate para que los precios suban; de hecho, en los grandes mercados cuantas menos gr¨²as veamos, m¨¢s subir¨¢n los precios", se?ala Encinar. En todo caso, cree que no pasar¨¢n de un "aumento moderado".

Para las tasadoras, el panorama que se vislumbra es similar. Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, cree que el precio de la vivienda en venta "continuar¨¢ creciendo en las principales ciudades a un ritmo acaso m¨¢s contenido". Pero Gil apunta que ese freno no se apreciar¨¢ tan claramente en las ¨¢reas que se est¨¢n contagiando del boom que ya han experimentado los centros de las grandes ciudades en los ¨²ltimos a?os: "Las ¨¢reas metropolitanas [de Madrid y Barcelona] y otras ciudades del levante peninsular e insulares seguir¨¢n encareci¨¦ndose a ritmos semejantes a los actuales", especifica. El director de an¨¢lisis de mercado de la Sociedad de Tasaci¨®n, C¨¦sar Hern¨¢ndez, coincide en la moderaci¨®n de precios de toda Espa?a en general, y de Madrid y Barcelona en particular. Pero pese a ello considera que las dos principales ciudades seguir¨¢n "de nuevo como cabeza de lanza del alza de precios".

En el mercado de alquiler, la creencia com¨²n es que el frenazo de los precios ser¨¢ m¨¢s acusado. "Madrid y Barcelona habr¨ªan agotado ya en buena medida el reciente recorrido al alza", apunta Gil. No obstante, "en otras ciudades, a¨²n por debajo de rentas de hace una d¨¦cada, el incremento s¨ª podr¨ªa ser algo m¨¢s notorio", se?ala. Pero las dos grandes capitales tienen una gran influencia y, de hecho, la estad¨ªstica de Fotocasa ya ha recogido "las primeras ca¨ªdas" a finales de a?o (un 0,5% en noviembre), recuerda Toribio. "El precio de los alquileres tiene un tope, que es el poder adquisitivo de los inquilinos espa?oles y, mientras este no mejore, los precios no podr¨¢n ir mucho m¨¢s all¨¢".

Compraventas

La demanda de vivienda se encuentra en su cuarto a?o consecutivo de crecimiento, una etapa de expansi¨®n que se prolongar¨¢ tambi¨¦n en 2019, aunque va a sufrir una ralentizaci¨®n. A la hora de determinar cu¨¢ntas viviendas se van a vender el a?o que viene, los expertos consultados coinciden en que ser¨¢n m¨¢s que este 2018, un ejercicio en el que, por primera vez desde el inicio de la crisis, se romper¨¢ la barrera del medio mill¨®n de compraventas. Seg¨²n las previsiones de Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial & Suelo de CBRE, en 2018 se cerrar¨¢n 580.000 operaciones, lo que supone un incremento en torno al 10% respecto al a?o anterior. Para 2019 habla de consolidaci¨®n, con un volumen entre 625.000 y 645.000 unidades vendidas. En cualquier caso, en Tinsa recuerdan que las compras "a¨²n est¨¢n lejos de los m¨¢ximos de 2006-2007, un 36% por debajo".

Aunque en la actualidad las transacciones de segunda mano (91%) superan a las de obra nueva, "se prev¨¦ que las viviendas terminadas aumenten durante el pr¨®ximo a?o gracias al crecimiento del n¨²mero de licencias que se solicitaron durante 2016 y cuya terminaci¨®n de obra se estima en alrededor de dos a?os", indica Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank. Samuel Poblaci¨®n calcula que m¨¢s de 100.000 viviendas de nuevo cu?o se incorporar¨¢n al mercado en 2019. Respecto a los visados, Daniel Cuervo, secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), determina que "en 2019 seguir¨¢n los incrementos de los a?os anteriores, es decir, entre 15.000 y 20.000 unidades m¨¢s", apunta.

En la patronal de promotoras creen que hay que estar atentos al panorama pol¨ªtico, en el que la celebraci¨®n de elecciones marcar¨¢ el paso del mercado inmobiliario. "Va a influir en la toma de decisiones de inversi¨®n del capital extranjero, pero tambi¨¦n es importante para el ciudadano porque para ¨¦l es b¨¢sica la estabilidad laboral y la confianza", cuenta Cuervo. Respecto a la vivienda protegida, no espera grandes cambios, puesto que hay un plan estatal para los pr¨®ximos cuatro a?os y en ese plan "se destina muy poco dinero, 1.400 millones en cuatro a?os".

Hipotecas

El a?o que viene ser¨¢ especialmente movido para quien decida hipotecarse. Tendr¨¢ buenas y malas noticias. La nueva ley hipotecaria traer¨¢ un encarecimiento de los tipos y de las comisiones de apertura, que ser¨¢n las ¨²nicas que no se podr¨¢n limitar. El motivo es que se obliga a la banca a asumir ciertas costas que hasta ahora correspond¨ªan al cliente, como aranceles, gestor¨ªa y el impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados. Parece l¨®gico pensar que, para compensarlo, "las entidades aumentar¨¢n el precio de sus pr¨¦stamos hipotecarios y, seguramente, tambi¨¦n de los cr¨¦ditos al consumo", dice Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.

?Ser¨¢n mucho m¨¢s caras las hipotecas? La competencia entre entidades y la lucha por hacerse con clientes puede suavizar este previsible encarecimiento. En el caso de las variables, "es dif¨ªcil que se produzca una subida muy pronunciada de los diferenciales porque si el eur¨ªbor aumenta mucho, estos productos dejar¨ªan de ser competitivos, as¨ª que puede que se haga notar m¨¢s en el inter¨¦s inicial aplicado durante los primeros 12 o 24 meses", explica Riera.

Santos Gonz¨¢lez, presidente de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), cree que "habr¨¢ entidades que est¨¦n tentadas a subir diferenciales o comisiones de apertura a costa del volumen, pero la mayor¨ªa va a responder a una estrategia muy competitiva por hacer clientes, dado que el mercado no est¨¢ muy din¨¢mico y no te puedes significar con precios muy altos porque no vendes". "De subir, subir¨¢ alguna decimilla el diferencial", recalca.

El hipotecado tambi¨¦n tendr¨¢ que hacer frente a las paulatinas subidas del eur¨ªbor. Los expertos vaticinan que a finales del a?o que viene se espera que alcance valores positivos, con el consiguiente aumento del precio de las hipotecas variables. No le ir¨¢ mejor a las fijas, que por efecto rebote tambi¨¦n subir¨¢n. "Es posible que nos encontremos ante la ¨²ltima oportunidad de conseguir uno de estos pr¨¦stamos a un inter¨¦s de en torno al 2% a 20 a?os", dice Riera.

Pero tambi¨¦n hay buenas noticias, y es que ya est¨¢ m¨¢s que claro qui¨¦n va a pagar los gastos de constituci¨®n de estos pr¨¦stamos. El hipotecado se encargar¨¢ de pagar la tasaci¨®n y el banco har¨¢ frente a los aranceles notariales y registrales, a los honorarios de la gestor¨ªa y al impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados. Tambi¨¦n ser¨¢ m¨¢s barato el coste de la amortizaci¨®n anticipada. En las hipotecas variables, el banco solo podr¨¢ cobrar un 0,25% durante los primeros tres a?os o un 0,15% en los primeros cinco (despu¨¦s ser¨¢ gratuito). En las fijas se podr¨¢ aplicar una penalizaci¨®n de hasta el 2% en los primeros 10 a?os y del 1,5% posteriormente. Tambi¨¦n ser¨¢ m¨¢s econ¨®mico el paso de una hipoteca variable al tipo fijo: el banco solo podr¨¢ cobrar una comisi¨®n del 0,15% durante los primeros tres a?os. Adem¨¢s, con la nueva ley el cliente podr¨¢ llevarse su hipoteca a otro banco.

En cualquier caso, tendr¨¢ que estar atento a c¨®mo queda finalmente el nuevo texto (todav¨ªa tiene que pasar el filtro del Senado y la aprobaci¨®n definitiva en el Congreso) y qu¨¦ ocurrir¨¢ con el precio de las hipotecas tras su entrada en vigor.

A la hora de decidir si tipo fijo o variable, el presidente de la AHE aconseja blindar el coste hipotecario. "Un escenario de tipos al 5% me parece ciencia-ficci¨®n ahora, pero en 30 a?os es imposible saberlo. Alguna subida te va a tocar". Por eso, si Gonz¨¢lez tuviera que aconsejar a un amigo o familiar le dir¨ªa que contratase una hipoteca fija porque "es un seguro, aunque se pague algo m¨¢s". Al mercado hipotecario, siempre al comp¨¢s del residencial, le ir¨¢ bien, pero, de momento, ni rastro de burbuja hipotecaria. Las 350.000 hipotecas que se cerrar¨¢n en 2018 est¨¢n muy lejos de los 1,2 millones de 2007 o las m¨¢s de 800.000 de 2008.

Legislaci¨®n

El a?o 2018 acaba con un real decreto ley sobre medidas urgentes en vivienda, vigente desde el pasado mi¨¦rcoles 19, cuya validaci¨®n parlamentaria deber¨¢ acometerse en un mes. Pero la negociaci¨®n sobre esas normas en el Congreso no ser¨¢ f¨¢cil. "Hay que desarrollar todas las medidas sobre vivienda que hemos arrancado al PSOE en el acuerdo presupuestario", se?ala Pilar Garrido, secretaria del ?rea de Vivienda de Podemos. La senadora repite la condici¨®n que puso el secretario general del partido, Pablo Iglesias, para apoyar la convalidaci¨®n del decreto: "Es necesario controlar el aumento abusivo de las rentas de alquiler". Por tanto, si los votos de Podemos son finalmente necesarios, podr¨ªa aparecer alguna medida dirigida a los precios de los arrendamientos.

En a?o de elecciones europeas, municipales y auton¨®micas (y posiblemente tambi¨¦n generales), alcanzar amplios pactos parece complicado. "Si contin¨²a el Gobierno socialista con la colaboraci¨®n de Podemos, est¨¢ claro que seguir¨¢n ofreci¨¦ndonos medidas que seguir¨¢n estrangulando al mercado", predice Ana Zurita, portavoz del PP en la Comisi¨®n de Fomento del Congreso. El tambi¨¦n diputado Miguel Garaulet, portavoz de Vivienda del Grupo Parlamentario de Ciudadanos, realiza un diagn¨®stico parecido: "Si no cambia la pol¨ªtica del Gobierno, seguiremos con medidas paliativas, algunas de dudosa efectividad, cargadas sobre las espaldas del sector privado mientras las Administraciones eluden su propia responsabilidad".