Te est¨¢s planteando comprar una vivienda con hipoteca: ?deber¨ªas acudir a un intermediario?

Tal vez el a?o nuevo haya tra¨ªdo el prop¨®sito de comprar una casa pero, como tus econom¨ªas no son suficientes a cubrir un gasto tan importante, sobre todo despu¨¦s de la ¨²ltima escalada de precios, te est¨¦s planteando pedir una hipoteca. Sumar¨ªas entonces tu futura vivienda a las 30.356 sobre las que ya grava un pr¨¦stamo de este tipo en Espa?a, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE. Y, si la primera entidad en la que piensas a la hora de solicitarla es el banco ¡ªmuy posiblemente, el tuyo¡ª quiz¨¢ echar un vistazo a otras opciones te resulte igual de ¨²til.

Al fin y al cabo, quienes conceden las hipotecas son siempre los bancos o los establecimientos financieros de cr¨¦dito. Estos ¨²ltimos, ¡°necesitan autorizaci¨®n previa del Minister¨ªo de Econom¨ªa para operar, est¨¢n supervisados por el Banco de Espa?a y deben cumplir con las obligaciones de transparencia y la normativa del sector, por lo que en la pr¨¢ctica funcionan de forma muy similar a los bancos¡±, explica Silvina Palacios, abogada del despacho Sanahuja Miranda. Pero brokers, agencias inmobiliarias y comparadores bancarios pueden actuar como intermediarios entre el cliente que busca un pr¨¦stamo hipotecario y las entidades bancarias y financieras. ?En qu¨¦ pueden ser ¨²tiles? ?C¨®mo operan? ?Y cu¨¢nto cuestan?

Todas las ofertas a tu alcance

¡°Cualquier consumidor puede pensar que pate¨¢ndose todas las entidades acabar¨¢ consiguiendo lo mismo que un asesor y ahorr¨¢ndose los honorarios, pero la realidad no siempre es as¨ª¡±, dice Ricardo Gulias, director general de la empresa de intermediaci¨®n Tu Soluci¨®n Hipotecaria. ¡°Los directores de oficina, a pesar de que tras la crisis empiezan a hacer hipotecas, llevan muchos a?os sin venderlas, adem¨¢s mucha de la plantilla es muy joven y no estuvo en la lucha de los tiempos de la burbuja, por lo que no tiene experiencia¡±, se?ala este br¨®ker.

Todo ello se traduce, ¡°en muchas ocasiones¡±, en una ralentizaci¨®n de la operaci¨®n o en la desestimaci¨®n por parte del departamento de riesgos. Es lo que podr¨ªa haberle pasado a una clienta de BGesti¨®n Global. ¡°Viv¨ªa en el mismo piso desde hac¨ªa a?os y, a un momento dado, tuvo la posibilidad de comprarlo; ten¨ªa una excelente capacidad de pago, el precio era razonable y la operaci¨®n m¨¢s que viable; y, aun as¨ª, el banco le hab¨ªa denegado el pr¨¦stamo¡±, relata?Mercedes Blanco, directora general de esta facilitadora de cr¨¦dito vinculada al grupo del que forman parte las agencias inmobiliarias Fincas Blanco.

De hecho, la principal ventaja que presentan todos los intermediarios ¡ªya sean brokers, comparadores o las mismas agencias inmobiliarias¡ª es su capacidad ¡°de buscar simult¨¢neamente entre muchas ofertas y no centrarse solo en una o en las condiciones espec¨ªficas que ofrezca una entidad financiera¡±, subraya el experto en finanzas del comparador bancario iAhorro, Antonio Gallardo.

Paga entre el 1% y el 5% de la hipoteca

¡°Un asesor debe conocer todos los productos hipotecarios que ofrece la banca, y debe tener acuerdos con la mayor¨ªa de las entidades¡±, redunda Gulias. De esta forma, conseguir¨¢ ¡°la mejor hipoteca y la m¨¢s adecuada para un determinado perfil¡±, a?ade. En la misma l¨ªnea, Blanco destaca que a cada cliente se ofrecen ¡°las varias opciones que se adaptan a su perfil¡±. ¡°Le asesoramos, le explicamos las distintas condiciones y los productos vinculados, le orientamos hacia las entidades que m¨¢s posiblemente aceptar¨¢n la solicitud y, al final, ¨¦l decide cu¨¢l es la opci¨®n m¨¢s interesante¡±, agrega Blanco, quien hace hincapi¨¦ en la capacidad del intermediario de ¡°hablar de t¨² a t¨²¡± con la entidad y, a veces, de mejorar las condiciones de la hipoteca.

Por todo ello, una vez decida firmar el contrato de intermediaci¨®n, el usuario pagar¨¢ unos honorarios cuyo importe estar¨¢ entre el 1% y el 5% de la financiaci¨®n, ¡°aunque la media gira en torno a 4.500 euros¡±, seg¨²n Gulias. ¡°Son cantidades fijas que van por tramos, y se corresponden a un 1% o 2% de la hipoteca¡±, confirma Blanco. Para Gallardo, ¡°se puede pensar que pagar a un br¨®ker un 2% es un coste elevado a corto plazo ya que, por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros ser¨ªan 3.000 euros¡±, admite. ¡°Pero a la larga, el beneficio por unas mejores condiciones suele superar ese coste, y este es el punto que debemos tener muy en cuenta a la hora de analizar y comparar¡±, sugiere.

M¨¢s informaci¨®n

?Qu¨¦ hipoteca te espera en 2019?

Gastos de las hipotecas: la g¨¦nesis de un caos monumental

?Tienes el perfil m¨¢s adecuado para obtener las mejores condiciones en tu hipoteca?

¡°La hipoteca, adem¨¢s, no solo es el inter¨¦s¡±, remacha Gulias, de Tu Soluci¨®n Hipotecaria. ¡°Pueden haber o no productos vinculados como seguros, planes de pensiones, consumo de tarjeta o domiciliaci¨®n de n¨®mina, comisiones de apertura, de amortizaci¨®n y otras, que un buen asesor puede llegar a evitar para que la hipoteca sea la m¨¢s econ¨®mica¡±. En palabras de este br¨®ker, sin embargo, m¨¢s all¨¢ de las condiciones del pr¨¦stamo o el asesoramiento, lo que los clientes m¨¢s valoran es ¡°la agilidad en la aprobaci¨®n y posterior firma de la hipoteca¡±. Un buen asesor lo conseguir¨¢ 15 d¨ªas antes que una oficina bancaria, asegura.

Mismos requisitos

Cuidado, en todo caso, con las diferencias entre intermediarios. ¡°Contratar una hipoteca con la agencia donde compras el inmueble estar¨¢ muy relacionado con asegurar la financiaci¨®n de la adquisici¨®n, pero no tanto con la mejora de sus condiciones, algo en el que s¨ª se centra m¨¢s un comparador o un br¨®ker hipotecario¡±, advierte Gallardo, de iAhorro. En su opini¨®n, el cliente con una hipoteca m¨¢s compleja y dif¨ªcil de aprobar por parte de los bancos ¡ªporque no es residente, por sus condiciones econ¨®micas o por requerir una financiaci¨®n del 100%¡ª suelen acudir a los brokers. ¡°Muchos bancos deniegan este tipo de hipotecas, que el intermediario puede ayudarte en conseguir¡±, afirma. ¡°El comparador te ayuda especialmente en mejores condiciones entre distintas ofertas¡±, a?ade, ¡°y el agente inmobiliario a buscar la viabilidad de la operaci¨®n en que las circunstancias personales no influyan en el resultado de la operaci¨®n¡±.

En cuanto a los requisitos, son los mismos que en el banco y, seg¨²n Blanco, de BGesti¨®n Global, de absoluto ¡°sentido com¨²n: tu capacidad de pago y la estabilidad laboral que tengas¡±. Por ello, mucho antes de llegar a la solicitud del pr¨¦stamo, su asesoramiento consiste en indicar al cliente el inmueble que puede permitirse, m¨¢s que el que desea.

Nulidad de los contratos

La actividad de todos estos operadores est¨¢ regulada por la Ley de servicios de intermediaci¨®n para la celebraci¨®n de contratos de pr¨¦stamo o cr¨¦dito. El intermediario debe indicar en qu¨¦ supuestos se aplican comisiones, compensaciones y gastos repercutibles, incluida la actividad de asesoramiento. ¡°Todos ellos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos y en ning¨²n caso podr¨¢n cargarse por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor¡±, destaca Palacios, del bufete Sanahuja Miranda. En caso de conflicto, corresponde a las empresas la carga de la prueba.

Lo m¨¢s relevante de la normativa, en opini¨®n de Palacios, es la obligaci¨®n de Informaci¨®n previa: ¡°15 d¨ªas antes de la firma del contrato de intermediaci¨®n deben comunicar al cliente de forma gratuita diversos aspectos, en relaci¨®n con la empresa, con el servicio ofrecido (precio, plazo, coste total del contrato) y con el contrato propiamente dicho, en cuanto a derecho de desistimiento y resoluci¨®n de conflictos, entre otros¡±, desglosa.

Y, en caso de arrepentimiento, no hay problema, siempre y cuando este surja en los 14 d¨ªas naturales posteriores a la firma del contrato de intermediaci¨®n. Dentro de este plazo, el cliente puede desistir ¡°sin alegar causa alguna y sin penalizaci¨®n¡±, asevera la letrada. Y concluye: ¡°Los consumidores que firmen un contrato con este tipo de figuras no pueden renunciar a los derechos que les concede la ley, por lo que todas las cl¨¢usulas que no tengan cuenta de ello, son nulas¡±.