La edad dorada de las grandes naves industriales
El sector inmobiliario log¨ªstico vive un auge desde que la pandemia espole¨® las compras por internet: en la primera mitad del a?o atrajo m¨¢s inversiones en Espa?a que las oficinas, las viviendas o los centros comerciales
Almacenes, plataformas de distribuci¨®n, parques industriales¡ la huella log¨ªstica contin¨²a expandi¨¦ndose en la periferia de las grandes ciudades y, cada vez m¨¢s, tambi¨¦n en su interior. El sector vive un aut¨¦ntico auge propulsado por el crecimiento del comercio electr¨®nico a ra¨ªz de la pandemia. Cada compra que se hace en internet para recibirla en casa implica poner en movimiento una larga cadena. Desde supermercados hasta firmas de moda, pasando por gigantes globales del comercio digital que venden cualquier art¨ªculo imaginable, todos quieren dar satisfacci¨®n al cliente lo m¨¢s r¨¢pido posible. Y eso implica tener espacios bien acondicionados para ello.
En sentido amplio, el log¨ªstico es un sector en el que participan empresas muy diversas. Las m¨¢s conocidas son las marcas comerciales en cuyas webs y aplicaciones se compra. Tambi¨¦n algunas firmas de paqueter¨ªa que en ocasiones se encargan de hacer llegar la compra. Pero en la base de todo ello se encuentra la denominada inmolog¨ªstica, el sector inmobiliario dedicado a la log¨ªstica. Es definitiva, los propietarios de los miles de naves y espacios que son necesarios para distribuir mercanc¨ªas.
En ocasiones la cadena completa pertenece al propio comerciante: en Espa?a se considera que la mayor instalaci¨®n son los 500.000 metros cuadrados de almacenes conectados que El Corte Ingl¨¦s tiene en Valdemoro (Madrid). Es el equivalente a 50 campos de f¨²tbol y supone poco menos de la mitad de los 1,2 millones de metros cuadrados dedicados a log¨ªstica del gigante comercial espa?ol, con planes de crear una divisi¨®n espec¨ªfica de negocio.
Pero la tendencia es que la propiedad de estos espacios recaiga en empresas especializadas y los comercios las alquilen. ¡°Para las marcas es cada vez m¨¢s dif¨ªcil establecerse r¨¢pidamente o crecer directamente en canales de consumo a gran escala sin la ayuda de un proveedor log¨ªstico¡±, sostiene Rui Marques, director general de GXO en Espa?a y Portugal. Su compa?¨ªa busca capitalizar esa necesidad del mercado tras nacer como escisi¨®n de la multinacional de transporte XPO. GXO hizo sonar la campana de Wall Street el pasado 2 de agosto como la mayor firma mundial dedicada en exclusiva a contratos log¨ªsticos.
Cifras r¨¦cord
El inmolog¨ªstico se caracteriza por compa?¨ªas de capital global que atraen a variopintos inversores. De acuerdo con los datos de la consultora CBRE, en el primer semestre del a?o se contrataron en Espa?a 1,33 millones de metros cuadrados de log¨ªstica. No solo es m¨¢s del doble que en el primer semestre del a?o pasado, muy lastrado por la llegada de pandemia, sino una cifra de r¨¦cord. Desde el punto de vista de la inversi¨®n, los 1.395 millones de euros que atrajo el sector (un 169% m¨¢s que en la primera mitad del a?o pasado) son el segundo dato m¨¢s alto de la serie hist¨®rica para CBRE, que cree que a finales de a?o Espa?a podr¨ªa batir su plusmarca. Un informe publicado por otra consultora, Savills Aguirre Newman, se?alaba que el log¨ªstico espa?ol triplic¨® en la primera mitad del a?o la inversi¨®n media del ¨²ltimo lustro. Es el segundo pa¨ªs de Europa donde m¨¢s crece el sector.
Ni oficinas, ni edificios de viviendas, ni espacios comerciales¡ nada ha atra¨ªdo tanto capital inversor al sector inmobiliario en la primera mitad del a?o como el log¨ªstico. Aunque la cifra est¨¢ muy condicionada por la megaoperaci¨®n de Bankinter Investment, la divisi¨®n de banca de inversi¨®n de la entidad espa?ola, para hacerse por la plataforma de Montepino: 22 activos y 13 proyectos por los que pag¨® unos 900 millones, seg¨²n fuentes del mercado. Es una muestra de que este segmento interesa cada vez m¨¢s; y en la causa hay bastante coincidencia. ¡°Desde 2014 empez¨® a estar en el foco de inversores y clientes y luego se ha ido incrementando. Con la pandemia el comercio electr¨®nico lo ha relanzado m¨¢s, tenemos un bum total¡±, resume Alberto Larraz¨¢bal, director de Industrial & Log¨ªstica en CBRE Espa?a.
Con la compra de m¨¢s de un mill¨®n de metros cuadrados, Bankinter entra en el olimpo de los grandes caseros log¨ªsticos de Espa?a. En niveles similares est¨¢n Merlin, la mayor socimi (sociedad cotizada de inversi¨®n inmobiliaria) de la Bolsa espa?ola, o Logicor, a trav¨¦s de la cual el fondo soberano chino CIC tiene una extensa cartera de propiedades en toda Europa. Tambi¨¦n la nueva GXO.
Sobre todas ellas parece haber cobrado una ligera ventaja Prologis, que se?ala poseer 1,2 millones de metros cuadrados ya desarrollados. La firma estadounidense tiene como accionistas de referencia a dos de las mayores gestoras de fondos del mundo, The Vanguard Group y BlackRock. Su responsable en Espa?a es Cristian Oller, con rango de vicepresidente, quien ve margen de crecimiento: ¡°Los pedidos online requieren m¨¢s del triple de espacio log¨ªstico que las tiendas f¨ªsicas¡±, se?ala, ¡°en la compa?¨ªa creemos que este nuevo patr¨®n de demanda deber¨ªa generar la necesidad de unos 11,5 millones de metros cuadrados de espacio log¨ªstico hasta 2025 contando solo EE UU y Europa¡±.
Nuevos desarrollos
Seg¨²n CBRE, Madrid y Barcelona ¡ªlos dos grandes focos con 12 millones y 6 millones de metros cuadrados, respectivamente¡ª sumar¨¢n 850.000 metros cuadrados entre este a?o y el pr¨®ximo. A eso se unen otras plazas que muestran mucho dinamismo como Valencia o Zaragoza. En Bilbao o M¨¢laga hay inter¨¦s, pero la escasez de suelo frena el desarrollo. La automatizaci¨®n, en naves en las que cada vez cuentan m¨¢s los metros c¨²bicos que los metros cuadrados, y la sostenibilidad son las grandes tendencias del sector. Esta ¨²ltima se liga a dos desaf¨ªos ya cl¨¢sicos como la ¨²ltima milla (el reparto dentro de las ciudades) y la log¨ªstica inversa (las devoluciones de art¨ªculos que el cliente no quiere).
La pandemia ha alterado la forma de comprar pero nadie cree que el comercio electr¨®nico haya tocado techo en Espa?a, por debajo de la media de la eurozona. El cambio de h¨¢bitos supone tambi¨¦n una transformaci¨®n del paisaje. Francisco Rodr¨ªguez, concejal de Ordenaci¨®n del Territorio de Illescas (Toledo), admite que ¡°la foto ha cambiado de 2015 a esta parte¡±. Este municipio de 30.000 habitantes a media hora de Madrid es uno de los grandes enclaves log¨ªsticos de Espa?a junto con el Corredor del Henares (b¨¢sicamente el recorrido de la A-2 entre las provincias de Madrid y Guadalajara) y el eje que forman el puerto y el aeropuerto de Barcelona.
La localidad toledana no cuenta con la ventaja de un aeropuerto al lado como otros polos log¨ªsticos. Pero tiene buena conexi¨®n a las autov¨ªas que unen la capital con el sur de Espa?a y algo con que no contaron otras ciudades: en 2010 elabor¨® un plan de ordenaci¨®n urbana que prioriz¨® grandes lotes de suelo industrial. ¡°Todo el mundo dijo que est¨¢bamos locos porque desarroll¨¢bamos suelo en planeamiento en plena crisis, pero cuando han hecho falta grandes parcelas, quien estaba por delante era Illescas¡±, reivindica Rodr¨ªguez. Nave a nave, el municipio se ha ido sobreponiendo a una Gran Recesi¨®n que arras¨® su industria, tradicionalmente basada en f¨¢bricas de ladrillos y muebles, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Un recuerdo cercano que ahora se quiere espantar. ¡°Creemos que el log¨ªstico ha venido para quedarse: no es flor de un d¨ªa, es un modelo para el futuro y el futuro pasa por aqu¨ª¡±, zanja el portavoz municipal.
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