Europa se rearma ante la crisis de la vivienda con topes a las subidas del alquiler, ayudas y rebajas fiscales

Europa vuelve a afrontar de nuevo uno de sus mayores desaf¨ªos sociales: que todos ciudadanos puedan costearse un sitio en el que vivir. La actual crisis inflacionista ha golpeado a casi todos los pa¨ªses. En el norte del Viejo Continente, donde el alquiler ha tenido tradicionalmente un gran peso, la persistente inflaci¨®n ha disparado los alquileres. El sur, m¨¢s propenso a las casas de propiedad, sufre el encarecimiento de las cuotas hipotecarias a causa de las subidas de tipos llevadas a cabo por el BCE. Los pa¨ªses han tenido que lanzar paquetes de ayudas y medidas para paliar esa situaci¨®n. Entre las principales est¨¢n los topes a las subidas de los arrendamientos, aunque varios gobiernos tambi¨¦n han desplegado planes que van desde ayudas fiscales hasta la ampliaci¨®n del parque de vivienda social. Estas son las principales medidas adoptadas por los gobiernos europeos.

Espa?a. El Gobierno de coalici¨®n ya puso un tope del 2% a las actualizaciones de los alquileres cuando los precios empezaron a despegar. El Ejecutivo ha acordado con sus socios mantener ese techo en 2023 para elevarlo al 3% en los pr¨®ximos dos a?os y acordar posteriormente un nuevo ¨ªndice que reemplace al IPC. Tambi¨¦n se ha acordado imponer precios m¨¢ximos a las rentas en las zonas que se consideren tensionadas, aunque eso quedar¨¢ en manos de las comunidades aut¨®nomas. En paralelo, el Ministerio de Econom¨ªa actualiz¨®, junto a la banca, el C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas para aliviar las cuotas de los hipotecados en apuros ante la subida del eur¨ªbor. Entre otras medidas, se ampli¨® el n¨²mero de beneficiarios y se incluy¨® un periodo de carencia de cinco a?os, la congelaci¨®n de la cuota durante 12 meses y una prolongaci¨®n de los pr¨¦stamos para reducir las cantidades. La ¨²ltima semana, el presidente Pedro S¨¢nchez ha anunciado una ampliaci¨®n del parque p¨²blico de vivienda en unas 93.000 casas.

Alemania. M¨¢s de la mitad de los alemanes viven de alquiler, el porcentaje m¨¢s alto de la Uni¨®n Europea (en Espa?a solo el 15,9% de los hogares viven de alquiler). Y las leyes protegen a los inquilinos: los contratos son, en general, indefinidos, y en teor¨ªa no se permiten las subidas abusivas. Para poner freno al incremento de los precios, desde 2015 la llamada ley del freno del alquiler obliga a que los nuevos contratos como m¨¢ximo puedan estar un 10% por encima del alquiler medio de la zona. Se aplica ¨²nicamente en ¨¢reas tensionadas, es decir, con elevada demanda y precios altos, como Berl¨ªn, M¨²nich o Colonia.

El Gobierno de izquierdas de la ciudad-Estado de Berl¨ªn trat¨® de imponer en 2021 un tope al precio del alquiler y congelarlo durante cinco a?os, pero el Constitucional tumb¨® esa medida. La ley, en cambio, prev¨¦ distintos mecanismos para actualizar un alquiler existente (importes pactados de antemano, actualizaci¨®n al IPC o mediante un ¨ªndice de viviendas de similares caracter¨ªsticas) pero la regla general es que los aumentos no pueden sumar m¨¢s de un 20% en tres a?os o del 15% en mercados tensionados como el de la capital.

Portugal. Entre 2010 y 2022 el precio de la vivienda escal¨® un 77%, mientras que los salarios solo subieron un 30%. Este desequilibrio, que est¨¢ castigando sobre todo a j¨®venes y clases medias, ha llevado al Gobierno portugu¨¦s a dise?ar un paquete de medidas, bautizado como M¨¢s Vivienda, para intervenir en el mercado. Entre otras, se fija un techo m¨¢ximo de subida de alquileres sobre las casas que ya est¨¢n en el mercado de alquiler. Las que se incorporen de nuevo no estar¨¢n sujetas a ning¨²n l¨ªmite. Otra medida nueva es tambi¨¦n la rebaja fiscal en los ingresos por arrendamientos, que pagan menos impuestos cuando mayor es la duraci¨®n del contrato de alquiler. La tributaci¨®n sobre el IRPF es progresiva: oscila entre el 25% cuando los contratos son inferiores a cinco a?os y el 5% si superan los 20 a?os.

En los casos de compraventa, la Administraci¨®n va a asumir una parte de los intereses de los pr¨¦stamos hipotecarios de hasta 200.000 euros formalizados a partir de 2018. Adem¨¢s, se ha obligado a la banca a ofrecer pr¨¦stamos hipotecarios con inter¨¦s fijo entre las ofertas que realicen a nuevos compradores.

Pa¨ªses Bajos. Para evitar que los alquileres se disparen, el ministro de Vivienda, Hugo de Jonge, quiere regular a partir de 2024 hasta el 90% de los alquileres superiores a 800 euros, puesto que hasta esa cantidad las rentas se consideran sociales. Se trata de unas 150.000 casas en todo el pa¨ªs. El ministro quiere, adem¨¢s, que las casas privadas que no cumplan una serie de caracter¨ªsticas (superficie, habitaciones, jard¨ªn, protecci¨®n del fr¨ªo) deban bajar el precio. ¡°Una intervenci¨®n as¨ª afecta los derechos de propiedad, pero hay que pensar tambi¨¦n en el derecho a la vivienda¡±, ha dicho el ministro. Seg¨²n la prensa financiera holandesa, ante esta situaci¨®n, cada vez m¨¢s bancos e inmobiliarias planean vender sus inmuebles.

Francia. El pa¨ªs est¨¢ experimentado una leve bajada de los precios del mercado inmobiliario y, en regiones como la de Par¨ªs, tambi¨¦n de los alquileres, cuyo aumento anual debe limitarse al 3,5% m¨¢ximo en el contexto de las medidas contra la inflaci¨®n. El ministerio de Finanzas y el Banco de Francia est¨¢n enzarzados en un debate sobre la conveniencia de aligerar los criterios para conceder cr¨¦ditos inmobiliarios: Bercy, sede del ministerio, est¨¢ en favor; la instituci¨®n monetaria, en contra.

La producci¨®n de nuevos cr¨¦ditos inmobiliarios ha ca¨ªdo un 40% en el ¨²ltimo a?o, debido a la subida de los tipos de inter¨¦s. Bercy aboga por suavizar las reglas, que fijan un m¨¢ximo del 35% el endeudamiento respecto a los ingresos y limitan el pr¨¦stamo a 25 a?os. El Banco de Francia sostiene en una nota publicada la semana pasada: ¡°Modificar hoy estas normas de protecci¨®n no cambiar¨ªa el ciclo normal del cr¨¦dito inmobiliario; en cambio, esto amenazar¨ªa con empujar a los hogares a situaciones de sobreendeudamento en el largo plazo y a tipos m¨¢s altos¡±.

Italia. Italia ha aprobado recientemente ayudas y beneficios fiscales para facilitar el acceso a la vivienda, tanto de compra como de alquiler. La mayor¨ªa de las medidas fueron aprobadas por el Ejecutivo anterior de Mario Draghi y el Gobierno actual de Giorgia Meloni las ha mantenido con una pr¨®rroga de un a?o o las ha modificado ligeramente. Los j¨®venes de menos de 36 a?os que compren su primera vivienda tienen incentivos fiscales si sus ingresos son inferiores a los 40.000 euros. Entre otras cosas, no deber¨¢n pagar los impuestos de matriculaci¨®n, hipotecarios y catastrales, y tendr¨¢n desgravaciones en el IVA, adem¨¢s de facilidades de acceso a las hipotecas, gracias a un fondo que cuenta con la garant¨ªa del Estado.

El Ejecutivo italiano quiere tambi¨¦n impulsar el mercado de las casas energ¨¦ticamente eficientes y ha rescatado una medida que ya existi¨® entre 2016 y 2018 que permite al consumidor recuperar en 10 plazos el 50% del IVA pagado por la compra de primeras viviendas de certificaci¨®n energ¨¦tica A y B. En cuanto al alquiler, el Gobierno actual ha restringido considerablemente las ayudas anteriores. Este a?o, los inquilinos menores de 31 a?os en dificultades econ¨®micas que cumplan una serie de requisitos podr¨¢n optar a una subvenci¨®n de hasta un m¨¢ximo de 1.500 euros anuales.

B¨¦lgica. B¨¦lgica tiene apego a la indexaci¨®n de costes e ingresos a la evoluci¨®n del coste de la vida. No obstante, no es una vinculaci¨®n sin m¨¢s al IPC. No pasa con los sueldos -en los que hay elementos de correcci¨®n para no perder competitividad frente a los pa¨ªses vecinos (Alemania, Pa¨ªses Bajos y Francia)- ni sucede con los alquileres, que desde 1994 se actualizan conforme a un ¨ªndice propio. Esto no tiene por qu¨¦ traducirse en un incremento menor del coste del alquiler. Por ejemplo, este marzo los precios han subido un 6,7% y el ¨ªndice de arrendamientos, un 7,3%.

Adem¨¢s, esa actualizaci¨®n anual es realmente competencia regional, pese a que la f¨®rmula que se utiliza se aplica en todo el pa¨ªs y tambi¨¦n alguna de las medidas que se han aplicado para para frenar el incremento en los ¨²ltimos meses. En octubre, en las tres regiones (Flandes, Valonia y Bruselas-Capital) entr¨® en vigor una medida que vincula ese ¨ªndice de actualizaci¨®n a las certificaciones energ¨¦ticas de las viviendas: las m¨¢s eficientes lo pueden aplicar sin restricciones; las que est¨¢n en un rango medio, al 50%; y las menos eficientes, lo tienen bloqueado. En la capital, adem¨¢s, en diciembre ha entrado una f¨®rmula de revalorizaci¨®n distinta en la que se excluye la evoluci¨®n de la energ¨ªa.

Reino Unido. El Gobierno del Reino Unido mantiene desde hace ya casi una d¨¦cada el programa Local Housing Allowance (Prestaci¨®n para Vivienda Local), conocido popularmente como el beneficio social de ayuda al alquiler. Garantiza una subvenci¨®n, que en muchos casos supone el 100% de la renta, y que ha permitido a millones de personas mantener sus viviendas. Sin embargo, el programa lleva casi media d¨¦cada congelado.

Con una inflaci¨®n que supera el 10% y unos tipos de inter¨¦s en el 4,25%, tanto el precio de las hipotecas como el de los alquileres se ha disparado a niveles insostenibles. El llamado ¡°presupuesto de primavera¡±, presentado el 15 de marzo por el ministro de Econom¨ªa, Jeremy Hunt, recibi¨® duras cr¨ªticas de expertos y oeneg¨¦s por la escasa atenci¨®n, y los escasos fondos, que destinaba a un problema agudo, como es el de la vivienda. El Gobierno asegura que va a destinar m¨¢s de 32.000 millones en ayudas al alquiler durante el periodo 2022/2023, pero se refiere sobre todo al beneficio social ya existente, y no a nuevos proyectos para subvencionar o limitar el precio de nuevos contratos.

Respecto a la compra de nueva vivienda, el programa Affordable Homes (Viviendas Asequibles) destinar¨¢ m¨¢s de 13.000 millones de euros en ayudas. El Gobierno conservador, sin embargo, se enfrenta a tensiones locales en su partido, por el rechazo de muchas zonas a incrementar el ritmo de construcci¨®n de vivienda social en los niveles prometidos. Hunt, apretado por la necesidad de equilibrar las cuentas p¨²blicas, tampoco ha cedido a la demanda del sector inmobiliarios de rebajar el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos documentados. Las viviendas superiores a un valor de 285.000 euros deben pagar una cantidad m¨ªnima del 5%, que aumenta progresivamente en tramos hasta el 12% (para todo lo que exceda los 1,7 millones de euros).

Con informaci¨®n de Marc Bassets (Par¨ªs), Lorena Pacho (Roma), Manuel V. G¨®mez (Bruselas), Rafa de Miguel (Londres) y Llu¨ªs Pellicer (Madrid)

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