El control sobre las tasaciones hipotecarias, ?en manos de unos pocos?

El volumen de la tasaci¨®n hipotecaria en el sector vivienda sigue creciendo en Espa?a. De enero a septiembre de 2024, experiment¨® un incremento de un 16%, hasta algo m¨¢s de 338.000 tasaciones, y un 19% en importe tasado, seg¨²n la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). Las valoraciones que las 32 sociedades de tasaci¨®n habilitadas por el Banco de Espa?a realizan sobre un inmueble para garantizar la concesi¨®n del pr¨¦stamo hipotecario se basan en una serie de criterios t¨¦cnicos, como son la localizaci¨®n, la calidad constructiva, la superficie, antig¨¹edad o el estado de conservaci¨®n de la vivienda. ¡°El sistema espa?ol de provisi¨®n de servicios de tasaci¨®n es no solo el m¨¢s avanzado de Europa, sino tambi¨¦n el m¨¢s garantista. Y ello se debe a que la creaci¨®n de dicho modelo, supervisado por el Banco de Espa?a, respondi¨®, precisamente, a la intenci¨®n de fomentar la creaci¨®n de un mercado hipotecario fuerte, dot¨¢ndolo de un sistema transparente, independiente y riguroso de valoraci¨®n¡±, destaca Miguel ?ngel Castillo, presidente de la AEV, asociaci¨®n que agrupa a 26 sociedades de tasaci¨®n.

Sin embargo, otros profesionales denuncian que ese mecanismo para medir la valoraci¨®n de las viviendas y poder acceder a un cr¨¦dito hipotecario ha favorecido a las sociedades de tasaci¨®n que, junto con las entidades financieras, tienen en su mano la informaci¨®n sobre lo que deben valer los inmuebles. De este modo, la elaboraci¨®n de los informes de tasaci¨®n con garant¨ªa hipotecaria queda limitada a un n¨²mero determinado de profesionales.

¡°No puedo realizar, como tasador independiente, valoraciones inmobiliarias con fines de garant¨ªa hipotecaria, porque esta labor queda restringida a los t¨¦cnicos que trabajan para una sociedad de tasaci¨®n¡±, se queja Alberto Cabrera, arquitecto t¨¦cnico y socio de Valtecsa, empresa de valoraci¨®n especializada en los sectores hotelero y log¨ªstico. ¡°Aunque el esp¨ªritu de la Uni¨®n Europea es crear un mercado ¨²nico con libre circulaci¨®n de profesionales, ahora un tasador alem¨¢n independiente no puede trabajar en nuestro pa¨ªs. Y mientras que, en Alemania, con 84 millones de habitantes hay 4.000 tasadores, en Espa?a, con 48 millones, solo hay 32 tasadores de facto que se corresponden con las sociedades de tasaci¨®n para las que trabajan 3.000 t¨¦cnicos¡±, explica Cabrera.

Seg¨²n Onelia N¨®brega, vocal de la Comisi¨®n Ejecutiva del Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica de Espa?a (CGATE), ¡°el sistema espa?ol no fomenta la competencia en los servicios de tasaci¨®n con fines hipotecarios y ello perjudica al ciudadano¡±. Es as¨ª desde hace m¨¢s de 30 a?os, dice.

Algo con lo que discrepa Castillo, argumentando que en la actualidad el mercado de t¨ªtulos hipotecarios espa?oles tiene un peso muy relevante en Europa, con un volumen de m¨¢s de 250.000 millones de euros. ¡°Las sociedades de tasaci¨®n, por tanto, mediante la supervisi¨®n de las valoraciones realizadas con finalidad hipotecaria, aportan su conocimiento especializado del mercado inmobiliario y un importante filtro de objetividad e independencia a la valoraci¨®n realizada por el tasador¡±, opina.

Espa?a es el ¨²nico pa¨ªs de la Uni¨®n Europea en el que no est¨¢ implementada la figura profesional del valorador homologado, prevista en la Ley de Contratos de Cr¨¦dito de 2019 y que, en el plazo de seis meses, tendr¨ªa que haber sido desarrollada por el Gobierno. ¡°El mercado espa?ol debe alinearse con el resto de los pa¨ªses de la Uni¨®n Europea para que recupere su credibilidad ante el ciudadano y el sector inmobiliario¡±, indica Alfredo Sanz, presidente del CGATE. ¡°Por eso pedimos la implementaci¨®n del valorador homologado y la equiparaci¨®n de las oportunidades de todos los profesionales. Debe imperar la libre competencia¡±, a?ade. Pedro Cant¨®, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Valoraci¨®n Inmobiliaria y Urban¨ªstica (AEVIU), coincide: ¡°Es muy llamativo que en Espa?a seamos una isla dentro de un oc¨¦ano, con una limitaci¨®n al acceso a la tasaci¨®n hipotecaria (en libre mercado) con clientes espa?oles¡±.

Para el presidente de la AEV, en cambio, el mercado de sociedades de tasaci¨®n es libre y abierto, concurren un elevado n¨²mero de proveedores y sin ning¨²n tipo de barrera para la conformaci¨®n de nuevas sociedades de tasaci¨®n, siempre que se cumpla con los requisitos de homologaci¨®n establecidos por la normativa.

Mientras, tres entidades (CGATE, la Asociaci¨®n Espa?ola de Valoraci¨®n Inmobiliaria y Urban¨ªstica y el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos), que a su vez forman parte de Tegova Espa?a (Asociaci¨®n Europea de Profesionales de la Valoraci¨®n), demandan el desarrollo del reglamento del profesional homologado que regula la figura del valorador.

Formaci¨®n y honorarios

En Espa?a, cada tasaci¨®n realizada por un profesional es sometida a un proceso de control de calidad, independencia y objetividad por parte de una sociedad de tasaci¨®n. Para ello, las sociedades deben contar con las bases de datos y los recursos t¨¦cnicos y humanos que les permitan verificar la adecuaci¨®n t¨¦cnica de la valoraci¨®n y contrastar que el valor propuesto encaja con los valores de inmuebles similares en la zona y que no est¨¢ influenciado por ning¨²n tipo de inter¨¦s o sesgo.

Si hablamos de honorarios, los tasadores cobran normalmente un porcentaje de la tarifa que la sociedad de tasaci¨®n cobra del cliente. ¡°Son establecidos de forma libre por cada sociedad, bajo estricta observancia de las leyes de defensa de la competencia¡±, apuntan desde la AEV. Sin embargo, desde la AEVIU mantienen que los honorarios a la baja son cada vez m¨¢s frecuentes, siendo esta ¡°una de las razones por las que cada vez m¨¢s el acceso laboral a este mercado es de un perfil de t¨¦cnico con la carrera reci¨¦n terminada, con escasa formaci¨®n y que va aprendiendo a base de ensayo y error¡±.

El tasador independiente Alberto Cabrera pone cifras: tasar un piso de 150.000 euros tiene un coste aproximado de entre 300 y 330 euros. Si la valoraci¨®n la gestiona la entidad financiera a trav¨¦s de una sociedad, se queda un 30% de comisi¨®n. El 70% restante es con lo que operan las sociedades, que pagan al t¨¦cnico un 35% de media. Por tanto, de los 330 euros, el t¨¦cnico, que es quien realiza el grueso del trabajo, se embolsa unos 81 euros.

El valor de los inmuebles se rige por la ley de la oferta y la demanda y los tasadores recogen, a trav¨¦s de los estudios de mercado, la situaci¨®n real del inmobiliario en cada momento y en cada ubicaci¨®n. Aunque, seg¨²n Elena Guijarro, vicepresidenta segunda del CSCAE, ¡°lo que se debe hacer es mostrar una foto real de cada caso y reflejarla fielmente en los informes¡±. ¡°La transparencia del mercado inmobiliario, desde el punto de vista de las tasaciones, la debe garantizar el Banco de Espa?a, a trav¨¦s de las condiciones que se establezcan y la profesionalidad de los tasadores, bien sea a trav¨¦s de sociedades o como independientes¡±, finaliza Guijarro.