Regular o no regular los alquileres, ?es esta la cuesti¨®n?

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La crisis de asequibilidad de la vivienda de los ¨²ltimos a?os est¨¢ reabriendo debates que parec¨ªan superados o, como m¨ªnimo, pasados de moda. Desde las grandes capitales ¡ªNueva York, Par¨ªs, Londres, Berl¨ªn¡ª pasando por algunas de las ciudades medianas de Europa occidental ¡ªAmsterdam, Lisboa¡ª, se est¨¢n planteando cuestiones como la expropiaci¨®n de vivienda privada, la congelaci¨®n de alquileres y, de forma m¨¢s generalizada, su regulaci¨®n.

La regulaci¨®n de los alquileres tiene precedentes problem¨¢ticos como el control de alquileres que se introdujo en muchos pa¨ªses despu¨¦s de la segunda guerra mundial y que conllev¨® una reducci¨®n dr¨¢stica de la rentabilidad de los alquileres para los propietarios. Dichos controles generaron en Espa?a una reducci¨®n de la oferta de vivienda en alquiler (pasando del 54% en 1950 al 13% en 2010) y se dieron en paralelo a un aumento de la oferta de vivienda en compra-venta, que fue fuertemente subvencionada mediante incentivos fiscales.

Sin embargo, tambi¨¦n hay precedentes de sistemas de regulaci¨®n que, lejos de ahuyentar a inversores e inquilinos, pueden generar estabilidad y previsibilidad. Es el caso del Mietpreisbremse alem¨¢n que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona. Tambi¨¦n de la Rent Stabilization en el Estado de Nueva York, que aglutina m¨¢s de la mitad de viviendas en alquiler de la ciudad hom¨®nima (m¨¢s de un tercio del parque total de vivienda) y limita el aumento anual del alquiler a un porcentaje calculado a partir de la variaci¨®n interanual en los costes de mantenimiento y gesti¨®n inmobiliaria (1,5% en 2019).

Pero los resultados no son satisfactorios. Tanto las ciudades que han introducido medidas para regular los alquileres como las que no, est¨¢n sufriendo un aumento del precio de la vivienda por encima del aumento del poder adquisitivo de sus habitantes. Es dif¨ªcil saber si la regulaci¨®n de los alquileres ha servido para, por lo menos, suavizar el aumento de los alquileres, pero en cualquier caso se presenta como una medida insuficiente.

El debate sobre la regulaci¨®n de los alquileres es en el fondo un debate sobre la naturaleza misma del sector de la vivienda. Para aquellos que consideran el sector de la vivienda como un mercado m¨¢s, la soluci¨®n se encuentra en el aumento de la oferta de vivienda (suena de fondo la Ley del Suelo del PP de 1998). Para los que la vivienda es principalmente un derecho (reconocido en el art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n Espa?ola) y un bien de primera necesidad, es una obligaci¨®n legal del sector p¨²blico tomar las medidas necesarias para garantizarla. Ni unos ni otros est¨¢n en lo cierto.

En la Uni¨®n Sovi¨¦tica exist¨ªa un mercado negro de alquiler de habitaciones en los barrios m¨¢s c¨¦ntricos de las ciudades, mientras que el gobierno, ajeno a cualquier consideraci¨®n sobre el valor que los ciudadanos otorgaban a la ubicaci¨®n de sus futuras viviendas, constru¨ªa enormes bloques en la periferia

La vivienda es a la vez un bien de uso y un bien de consumo, un derecho y una mercanc¨ªa. Su naturaleza como bien de consumo viene dada por la existencia de un mercado en el que compiten ofertantes y demandantes, una realidad que no est¨¢ limitada a las econom¨ªas capitalistas. En la Uni¨®n Sovi¨¦tica exist¨ªa un mercado negro de alquiler de habitaciones en los barrios m¨¢s c¨¦ntricos de las ciudades, mientras que el gobierno, ajeno a cualquier consideraci¨®n sobre el valor que los ciudadanos otorgaban a la ubicaci¨®n de sus futuras viviendas (esto es, el valor del suelo), constru¨ªa enormes bloques en la periferia, como relata el urbanista Alain Bertaud en su libro Order without Design (MIT Press, 2018).

El acceso a una vivienda es la condici¨®n previa al disfrute de otros derechos humanos como el derecho a la privacidad, al descanso, a la seguridad y en general el derecho al acceso a servicios sociales b¨¢sicos, que est¨¢n muchas veces condicionados a disponer de un domicilio fijo

Pero la vivienda es tambi¨¦n un derecho, un bien de primera necesidad reconocido en nuestro ordenamiento jur¨ªdico. Es por tanto obligaci¨®n de los poderes p¨²blicos garantizar dicho derecho mediante los mecanismos necesarios, sean estos legales, presupuestarios o de cualquier otra ¨ªndole. Y es que el acceso a una vivienda es la condici¨®n previa al disfrute de otros derechos humanos como el derecho a la privacidad, al descanso, a la seguridad y en general el derecho al acceso a servicios sociales b¨¢sicos, que est¨¢n muchas veces condicionados a disponer de un domicilio fijo.

El quid de la cuesti¨®n est¨¢ en que es imprescindible entender la doble naturaleza de la vivienda para garantizar su acceso de forma universal. El nudo gordiano del debate yace en que no se puede hablar del derecho a la vivienda sin hablar del mercado de la vivienda, y viceversa. Cualquier regulaci¨®n o intervenci¨®n p¨²blica que garantice el derecho a la vivienda sin contemplar su impacto en el mercado (como fueron muchos de los controles de alquileres posteriores a la segunda guerra mundial) est¨¢ condenada al fracaso. Y un mercado que no consiga proveer de vivienda al conjunto de la poblaci¨®n (por la existencia de fallas de mercado ¡ªmonopolios, oligopolios, asimetr¨ªa de informaci¨®n, externalidades no interiorizadas, entre otras¡ª o por una regulaci¨®n malintencionada) topar¨¢ con la voluntad democr¨¢tica de los ciudadanos.

El debate no es si debemos regular o no el mercado de la vivienda sino c¨®mo hacerlo. Debemos encontrar regulaciones que sean capaces de modular las fuerzas del mercado y torcerlas en favor del cumplimiento del derecho a la vivienda. Alain Bertaud dice que el mercado es como la fuerza de la gravedad, que existe y la debes tener en cuenta, pero que se trata de un par¨¢metro m¨¢s y no de un desider¨¢tum en s¨ª mismo. Si a pesar de la gravedad somos capaces de construir rascacielos, ?por qu¨¦ no podemos sobreponernos a la fuerza del mercado de la vivienda?

El debate sobre la regulaci¨®n de los alquileres en Espa?a se produce empujado por un mercado de alquiler desbocado en las grandes ciudades y zonas tur¨ªsticas. Hay por tanto cierta urgencia para encontrar una soluci¨®n, circunstancial o estructural, al problema de los alquileres. Pero la urgencia no deber¨ªa hacernos olvidar la reflexi¨®n anterior. La vivienda es a la vez un derecho y un bien de mercado, y su regulaci¨®n deber¨ªa tener en cuenta ambas realidades: su naturaleza de derecho como el objetivo ¨²ltimo, y su naturaleza de bien de mercado como un mecanismo a explotar en favor del objetivo superior.

Plantear aqu¨ª una soluci¨®n ser¨ªa arriesgado y atrevido, habida cuenta de que este debate se est¨¢ produciendo en distintos lugares del planeta por parte de profesionales y representantes pol¨ªticos con amplio recorrido y experiencia. Pero lo esencial sigue vigente. Necesitamos una regulaci¨®n que garantice la asequibilidad de la vivienda a los ciudadanos, que genere los incentivos necesarios para que propietarios, gestores y promotores (p¨²blicos y privados) hagan crecer el parque de vivienda en alquiler, y que d¨¦ estabilidad a ambas partes. Una regulaci¨®n fruto de la concertaci¨®n entre las partes que garantice el derecho a la vivienda adecuada al conjunto de la ciudadan¨ªa.

Eduard Cabr¨¦ Romans es polit¨®logo por la Universitat Pompeu Fabra y urbanista por la Universitat Polit¨¨cnica de Catalunya y la New York University. Trabaja como consultor para gobiernos locales y organizaciones sin ¨¢nimo de lucro en materia de pol¨ªticas de vivienda. Le interesa el rol de los reg¨ªmenes de tenencia y el tercer sector en la provisi¨®n de vivienda asequible, as¨ª como la tensi¨®n entre mercado y dise?o en la evoluci¨®n de las ciudades.