?Qu¨¦ pasa si no pago la hipoteca? ?Qu¨¦ es el valor de subasta? Las dudas de los espa?oles antes de comprar una vivienda

Este mi¨¦rcoles se ha cumplido dos a?os de la entrada en vigor de la ley reguladora de los contratos de cr¨¦dito inmobiliario. La norma arranc¨® con sobresaltos porque los sistemas telem¨¢ticos que preve¨ªa no estaban listos e impuso la obligatoriedad de que los clientes hipotecarios dispusieran durante al menos 10 d¨ªas de la documentaci¨®n precontractual del pr¨¦stamo para conocer todos los detalles y evitar malentendidos. En ese periodo, los notarios tienen un papel fundamental, ya que deben comprobar que la documentaci¨®n es correcta, resolver las dudas de los clientes y dar fe de que entienden las consecuencias de lo que van a firmar. Eso queda reflejado en el acta previa de transparencia.

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Atrapadas en una hipoteca sin fin

Desde el 16 de junio de 2019, los notarios han autorizado cerca de 700.000 de estas actas: 677.596 hasta el pasado abril, seg¨²n una estad¨ªstica difundida este mi¨¦rcoles por el Consejo General del Notariado. Son m¨¢s que el propio n¨²mero de hipotecas firmadas (unas 606.000, seg¨²n la misma fuente) porque en ocasiones los notarios dan luz verde a la operaci¨®n pero esta no se completa por desavenencias entre el comprador y el vendedor o por cuestiones relacionadas con la entidad financiera. Tambi¨¦n hay que tener en cuenta las alteraciones que ha provocado la pandemia. De media, las notar¨ªas han emitido 1,16 actas de transparencia por cada hipoteca que se ha firmado. Y para hacerlo han tenido que atender antes a los futuros prestatarios y resolver sus cuestiones y verificar que entienden bien el pr¨¦stamo.

Estas son, seg¨²n los notarios, las cinco dudas que los clientes hipotecarios plantean con m¨¢s frecuencia:

?Es obligatorio contratar seguros y otros productos para que me den el pr¨¦stamo?

Con car¨¢cter general, no; pero la respuesta tiene matices. La ley diferencia entre productos vinculados (obligatorios) y productos combinados (voluntarios). ¡°En relaci¨®n con el seguro de vida, por ejemplo, se proh¨ªbe que se venda como producto vinculado¡±, explica la notaria Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Y lo mismo sucede con muchos otros requisitos, por lo que ¡°ahora todas las hipotecas traen una retah¨ªla de productos que puedes contratar o no¡±, a?ade la experta. Incorporar esos productos sirve para bajar el inter¨¦s del pr¨¦stamo. Ahora bien, tambi¨¦n se permite en algunas circunstancias que la hipoteca se oferte con alg¨²n producto vinculado. En ese caso, se?ala Barea, debe figurar en la documentaci¨®n precontractual ¡°de forma expresa, advertida y muy especificada; y el notario tambi¨¦n advierte de ello¡±.

?Me pueden cobrar comisi¨®n si amortizo la hipoteca por adelantado?

Ante una amortizaci¨®n anticipada total (pagar la totalidad de lo que se debe), amortizaci¨®n anticipada parcial (adelantar una parte para abaratar el pr¨¦stamo) o subrogaci¨®n activa (cambiar la hipoteca de un banco a otro), la entidad tiene derecho a percibir una compensaci¨®n. La novedad que trajo la ley fue que ahora ¡°el banco no la puede fijar libremente, tiene unos l¨ªmites¡±, indica Barea. Estos son del 2% en los 10 primeros a?os y del 1,5% en el resto de a?os de hipoteca para los pr¨¦stamos fijos. En los variables, el l¨ªmite es del 0,25% en los tres primeros a?os del pr¨¦stamo o del 0,15% en los cinco primeros a?os.

¡°Eso son los topes legales, siempre se pueden negociar a la baja¡±, aclara la experta. Esta a?ade que ¡°hay un concepto importante que es el de p¨¦rdida financiera: no es una comisi¨®n para que el banco gane dinero, sino para compensar el da?o por quitarle antes de tiempo el pr¨¦stamo¡±. Por eso la norma estableci¨® una f¨®rmula que calcula la p¨¦rdida que se est¨¢ causando al banco. Si esta fuera inferior a los l¨ªmites expresados antes, funcionar¨ªa como tope. ¡°Cuanto m¨¢s te alejes de la fecha de formalizaci¨®n, m¨¢s probable es que la f¨®rmula salga favorable, porque los primeros a?os es cuando el banco cobra m¨¢s intereses¡±, indica la notaria.

?Qu¨¦ pasa si contrato un seguro y amortizo antes la hipoteca?

El cliente tiene derecho a que se le devuelva la parte que no ha disfrutado. Esto es especialmente relevante en casos en que el seguro se contrata a prima ¨²nica, es decir, pagando inicialmente el total equivalente a todos los a?os de duraci¨®n de la hipoteca. ¡°Si tengo una hipoteca a 30 a?os, pero el segundo a?o me toca la loter¨ªa y decido quitarme el pr¨¦stamo¡±, ejemplifica Barea, ¡°la ley contempla el derecho de extorno, de que se me reembolse la parte proporcional de la prima que no he disfrutado¡±.

?Qu¨¦ es el valor de subasta?

Obligatoriamente, en todas las hipotecas debe figurar cu¨¢l es el valor de tasaci¨®n del inmueble y cu¨¢l es el tipo de salida en caso de subasta. ¡°Con esta ley ambos tienen que coincidir¡±, detalla la experta, quien considera que ¡°este es uno de los cambios m¨¢s relevantes que trajo la norma¡±. El motivo es que anteriormente el banco pod¨ªa fijar un valor de subasta inferior. ¡°Si de partida bajas el valor de salida y luego por mecanismo de subasta tiende a bajar, te quedas sin margen¡±, explica. Esto es muy importante porque en caso de impago, si con lo que la entidad saca del inmueble en la subasta no se cubre el total de la deuda, el prestatario seguir¨ªa debiendo dinero. Y Barea recuerda que se aplica el principio de responsabilidad patrimonial universal: ¡°Pueden embargar mi coche, mi n¨®mina, otra casa que tenga o cualquier cosa¡±.

?Qu¨¦ pasa si no pago?

Hay que diferenciar las consecuencias inmediatas de las de largo plazo. Si un mes no se abona la letra, pueden llegar intereses de demora ¡ª¡°un gran cambio de esta ley es que no los fija el banco, sino que est¨¢n fijados y son de tres puntos sobre el inter¨¦s normal del pr¨¦stamo¡±, aclara la notaria¡ª y, solo si as¨ª lo prev¨¦ la escritura, el cobro de una comisi¨®n de reclamaci¨®n de impago. Esta es una cantidad fija (normalmente va de los 30 a los 45 euros) y seg¨²n la doctrina del Tribunal Supremo solo se puede cobrar en concepto de gastos de gesti¨®n del banco. Es decir, que la entidad debe haber realizado alguna acci¨®n (llamar para avisar del impago, enviar un burofax o una carta, etc¨¦tera) para justificar su cobro. Y se puede reclamar una vez por cada impago. Por ejemplo, si durante dos meses seguidos no se abona la cuota, el banco puede exigir dos veces la comisi¨®n.

A largo plazo, si el impago se prolonga en el tiempo, la nueva ley tambi¨¦n cambi¨® las reglas. Una de las cl¨¢usulas m¨¢s controvertidas de las hipotecas era la de vencimiento anticipado, es decir, el momento a partir del cual el banco puede dar por vencido el pr¨¦stamo y reclamar su totalidad. Antes era posible establecerlo con una sola letra pendiente, lo que la justicia consider¨® abusivo. Con la nueva norma, el impago debe ser de 12 meses o equivalente a 3% del importe total de la hipoteca, si esta se encuentra en su primera mitad; y de 15 meses o el 7% del importe en la segunda mitad del pr¨¦stamo. ¡°Con eso la entidad ya puede dar por vencida la hipoteca y es importante recordar de nuevo el principio de responsabilidad patrimonial¡±, advierte Barea.