Si la emergencia sanitaria derivada de la pandemia se ha r¨¢pidamente traducido tambi¨¦n en la crisis de muchos sectores econ¨®micos, el hipotecario de viviendas no es una excepci¨®n. No obstante, y pese a que se registraron fuertes bajadas en el n¨²mero de operaciones en los 11 meses que siguieron la proclamaci¨®n del primer estado de emergencia, el cr¨¦dito hipotecario presenta signos de haber alcanzado los niveles anteriores a la irrupci¨®n del coronavirus. Eso s¨ª, algunas caracter¨ªsticas de los pr¨¦stamos han cambiado y, por lo menos a corto plazo, los expertos no esperan volver a ver las proporciones de financiaci¨®n sobre el precio de la vivienda que se pod¨ªan observar en algunos casos antes de la pandemia, y se?alan que los criterios para acceder a ella se han endurecido y que las entidades han incluido entre los perfiles considerados m¨¢s solventes los relacionados con las nuevas tecnolog¨ªas.
Todo empez¨® en marzo del a?o pasado. El par¨®n de la actividad econ¨®mica decretado para hacer frente a la propagaci¨®n del virus y las otras medidas restrictivas de la movilidad golpearon con fuerza tambi¨¦n el mercado hipotecario. Los pr¨¦stamos concedidos para adquirir una vivienda pasaron de los 36.702 registrados en febrero, ¨²ltimo mes completo sin estado de alarma, a los 27.300 de marzo, seg¨²n el INE. Con respecto a los mismos per¨ªodos de 2019, si en febrero hubo un repunte del 18,2%, en marzo el descenso fue del 11,7%.
Desde el tercer mes de 2020 hasta enero de este a?o, las operaciones cerradas nunca superaron las 30.000 unidades ¡ªun nivel que era muy com¨²n rebasar en la ¨¦poca que precedi¨® el estallido de la crisis¡ª, con el m¨ªnimo de 19.825 en agosto, y con la variaci¨®n interanual negativa m¨¢s pronunciada, en enero (-31,6%). Hace apenas cuatro meses, en febrero de este a?o, se produjo el giro, con la firma de 31.647 hipotecas. Un dato que, sin embargo, se situaba todav¨ªa un 13,7% por debajo del mismo mes del a?o pasado. Pero el indicio de que con toda probabilidad el mercado hipotecario ha entrado en una nueva etapa son los casi 37.000 pr¨¦stamos concedidos en marzo, lo que representa un salto del 35% con respecto a marzo de 2020.
Auge de lo digital
En aquel momento ¡ªla primera fase de la crisis¡ª, el cierre de las oficinas bancarias propici¨® el auge del canal digital. ¡°Durante los primeros 30 d¨ªas de confinamiento, la ca¨ªda de peticiones que recib¨ªamos por parte de los usuarios fue brutal¡±, admite Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador bancario online iAhorro. A partir de mediados de abril, sin embargo, el inter¨¦s de los internautas hacia este producto de financiaci¨®n recobr¨® cierto aire de normalidad. ¡°Junio y julio fueron muy buenos y esta tendencia se mantuvo en la ¨²ltima parte del a?o¡±, rememora, al referirse a su empresa. En cuanto a las operaciones efectivamente cerradas, ¡°en lo m¨¢s duro de la pandemia hubo un frenazo, pero, a mediados de a?o, un repunte, porque se hab¨ªan acumulado los contratos de arras firmados antes de la covid¡±, se?ala Colombelli, quien a?ade que, en iAhorro, estos datos ya han vuelto a su cauce pre crisis.
Para la portavoz del portal inmobiliario Fotocasa, Mar¨ªa Matos, la evoluci¨®n ¡°tan abultada¡± del mercado hipotecario en marzo ¡°muestra que este se ha recuperado¡±, junto con el inmobiliario. ¡°La gran mejora en los datos hipotecarios era de esperar, ya que el sector bancario ha estado trabajando para favorecerla, abaratando los precios con el objetivo de estimular las ventas¡±, recalca Matos, y explica: ¡°Los ¨²ltimos meses hemos visto a varias entidades con las mayores bajadas de precios que se recuerdan, lo que ha convencido a muchos peque?os ahorradores a lanzarse¡±.
De esta forma, se han recortado tanto el tipo de inter¨¦s variable medio ¡ªempujado hacia el suelo por un eur¨ªbor en m¨ªnimos hist¨®ricos, y con ¡°la previsi¨®n de que este ¨ªndice de referencia se mantenga por debajo del 0% en los pr¨®ximos cinco a?os¡±, agrega Matos¡ª como el fijo. El primero ven¨ªa del 2,47% que marc¨® en febrero del a?o pasado, y en marzo de este a?o estuvo en el 2,22%, aunque su m¨ªnimo de este per¨ªodo fue el 2,12% de mayo y septiembre de 2020. El segundo alcanz¨® el 2,97% en el ¨²ltimo mes completo antes del estado de alarma y se situaba hace tres meses en el 2,75%, aunque su m¨ªnimo en este lapso se remonta a febrero de este a?o (2,74%). ¡°Los mejores tipos de inter¨¦s de la historia¡±, enfatiza Colombelli.
En cuanto al tipo de pr¨¦stamo, ¡°ante un periodo de mucha incertidumbre el usuario ha apostado por las fijas, potenciadas por las entidades con el fin de garantizarse una rentabilidad que con las variables es muy dif¨ªcil de estimar¡±, destaca Colombelli. De este modo, las hipotecas a tipo de inter¨¦s fijo, a?os atr¨¢s muy minoritarias, representan ya el 56,2% de las que se constituyeron sobre vivienda en marzo, contra el 43,8% de las variables.
Ofertas creativas
Para el director de Hipotecas de iAhorro, en el futuro m¨¢s inmediato permanecer¨¢n algunas novedades que la pandemia trajo en el mercado hipotecario, como una disminuci¨®n notable en la concesi¨®n de los pr¨¦stamos que financian la totalidad del valor del inmueble, un aumento de las exigencias de los bancos respecto de los criterios para acceder a las hipotecas y una mejor consideraci¨®n por parte de las entidades de perfiles que pertenecen a determinados sectores vinculados con las nuevas tecnolog¨ªas, como los inform¨¢ticos.
¡°Tambi¨¦n han llegado para quedarse las ofertas m¨¢s creativas y los productos para p¨²blicos espec¨ªficos, como los que est¨¢n pensados para los j¨®venes menores de 35 a?os¡±, subraya Colombelli. En sus palabras, ¡°la crisis ha disparado el ahorro, pero no ha impactado en el sector inmobiliario como s¨ª lo hizo en 2008¡±. Aunque asume que ¡°es muy dif¨ªcil prever la recuperaci¨®n del sector¡±, la portavoz de Fotocasa, Matos, cree que ¡°a partir del ¨²ltimo trimestre del a?o podremos empezar a ver c¨®mo el negocio inmobiliario recupera su inversi¨®n en Espa?a y a cierre de 2021 obtener datos muy superiores a los de finales de 2020¡±.
En cuanto a las hipotecas, ¡°a los trabajadores que todav¨ªa est¨¢n en un ERTE se le complica el conseguir un pr¨¦stamo de este tipo, pero los que han seguido trabajando y han podido ahorrar se han encontrado con un mercado muy din¨¢mico con muy buenas ofertas que, por ejemplo, les permite cambiar a un inmueble mejor que el que ten¨ªan¡±, afirma Colombelli. De cara al pr¨®ximo semestre, ¡°no creemos que cambien los criterios de evaluaci¨®n del riesgo ni empeoramiento de las condiciones por parte de las entidades¡±, concluye.
