Vivir en una casa en propiedad, independiente y, posiblemente, lejos del ajetreo de la ciudad. Este deseo, el de dejar atr¨¢s el contacto con las multitudes que habitan en grandes urbes, se ha hecho m¨¢s fuerte desde el inicio de la emergencia sanitaria provocada por la pandemia de covid. No obstante, si en lugar de adquirir una vivienda antigua se prefiere construir una nueva, en muchos casos los ahorros no alcanzan para el terreno y la edificaci¨®n. Por ello, existe una clase peculiar de pr¨¦stamos cuya garant¨ªa no es una vivienda ya construida, como en las hipotecas al uso, sino una casa de la que solo existe el proyecto. Es la llamada hipoteca autopromotor, un producto de nicho cuya tendencia, sin embargo, est¨¢ al alza, seg¨²n los expertos.
¡°La demanda de hipotecas autopromotor es mucho m¨¢s baja que la de un pr¨¦stamo hipotecario convencional¡±, se?ala el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. Estas suponen solo una m¨ªnima parte de las hipotecas contratadas a trav¨¦s de este comparador bancario. No obstante, para la secretaria del Consejo General de los agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi), Lola Alcover, ¡°en el ¨²ltimo a?o se ha podido apreciar un incremento en su demanda, sin duda muy vinculado al aumento de inter¨¦s en las viviendas unifamiliares que la actual crisis sanitaria, con todo lo que ha llevado aparejado, ha supuesto¡±.
Pero, ?cu¨¢les son los requisitos para pedir una hipoteca autopromotor? M¨¢s all¨¢ de ostentar la solvencia econ¨®mica que exige el banco para conceder un pr¨¦stamo, el usuario debe ser el propietario del terreno en el que planea construir su vivienda y este debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad. ¡°El terreno tiene que cumplir tambi¨¦n con toda la normativa urban¨ªstica que sea aplicable en cada caso concreto y contar con la licencia de obras, tramitada ante el ayuntamiento¡±, explica Alcover. Y se tendr¨¢ que aportar un proyecto de ejecuci¨®n de la obra realizado por un t¨¦cnico competente y con el visado colegial, as¨ª como un presupuesto.
Vinculaciones b¨¢sicas
¡°En la gran mayor¨ªa de los casos, con una hipoteca autopromotor se puede conseguir el mismo nivel de financiaci¨®n que en un pr¨¦stamo hipotecario habitual, es decir, hasta el 80%¡±, asegura Colombelli. Ese dinero, sin embargo, no se entregar¨¢ todo al principio, sino de forma escalonada. Lo habitual es que la primera aportaci¨®n se produzca a la hora de firmar la hipoteca y antes de iniciar la obra, y que esta abarque el 50% de lo fijado en el contrato. ¡°Ese dinero servir¨¢ para costear todos los gastos de compra de materiales y de arranque de la construcci¨®n¡±, explica Alcover.
Cada vez que acaben las sucesivas etapas de la edificaci¨®n, el director t¨¦cnico emitir¨¢ las correspondientes certificaciones de obra, que se trasladar¨¢n a la entidad para acreditar la finalizaci¨®n de uno de los tramos. De esta forma, el usuario recibir¨¢ del banco el dinero previsto para la siguiente fase. Cuando la ejecuci¨®n del proyecto termine y se emitan los certificados, as¨ª como la c¨¦dula de habitabilidad, llegar¨¢ el ¨²ltimo tramo de la financiaci¨®n, que generalmente oscila entre el 10% y el 20%.
M?S INFORMACI?N
En cuanto a las dem¨¢s caracter¨ªsticas de las hipotecas autopromotor ¡ªcomercializadas, entre otras entidades, por Banco Sabadell, Bankinter, Liberbank, Unicaja, Globalcaja, Targobank y Banca Pueyo¡ª Colombelli destaca que son muy parecidas a los pr¨¦stamos hipotecarios al uso. ¡°En la gran mayor¨ªa de los casos las vinculaciones suelen ser las b¨¢sicas: n¨®mina, seguro de vida y hogar. El plazo m¨¢s frecuente suelen ser 30 a?os y los intereses son similares a los del resto de hipotecas¡±, dice Colombelli.
¡°Tambi¨¦n hay muchas firmas que fijan un inter¨¦s un poco m¨¢s alto, por considerar que el riesgo que se asume es m¨¢s elevado que en el formato tradicional, ya que se est¨¢ hablando de una edificaci¨®n en el futuro, con la consiguiente incertidumbre de si al final se va a contar o no con la garant¨ªa del inmueble. No obstante, cuando este incremento se da, se mueve en una horquilla que no suele superar el medio o tres cuartos de punto¡±, advierte Alcover.
Incertidumbre
Colombelli subraya que, a la hora de pedir una hipoteca autopromotor ¡°se debe tener el suelo comprado, excepto en el caso de Banca Pueyo, que ofrece cubrir hasta el 70% de su precio, y de Unicaja y Targobank, que conceden hasta el 50%¡±.
Los expertos consultados coinciden en las ventajas de este tipo de pr¨¦stamo. ¡°Tenemos la flexibilidad para definir el proyecto e, incluso, para las condiciones del pr¨¦stamo con alguna entidad que no cuente con una gama espec¨ªfica de este producto¡±, apunta Colombelli, de iAhorro. A lo que Alcover, del Coapi, a?ade el hecho de que ¡°los importes se van recibiendo por etapas y, por tanto, el endeudamiento va aparejado a la buena evoluci¨®n de la empresa definida; y que durante los dos primeros a?os no se amortiza capital, sino tan solo los intereses fijados, lo cual hace m¨¢s asequible el arranque del proyecto¡±.
No obstante, habr¨¢ que tener en cuenta alg¨²n inconveniente. ¡°Si tenemos en cuenta todos los contratiempos que pueden surgir a lo largo del proceso, como cambios de materiales no esperados o retrasos en la obra, entre otros, y al no tener un presupuesto cerrado, es posible que el proceso resulte costoso y se produzca una desviaci¨®n entre el proyecto y la obra acabada; y es sobre esta ¨²ltima que se realiza la tasaci¨®n¡±, avisa Colombelli. Para equilibrar la incertidumbre que ello genera, ¡°la entidad ser¨¢ m¨¢s rigurosa en las condiciones de solvencia exigidas y es muy com¨²n que se pidan avales que refuercen la garant¨ªa, lo cual es otra desventaja a tener en cuenta¡±, recalca Alcover.
