La (no)reforma del mercado de alquiler
Se aprueba la en¨¦sima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos mientras los inquilinos en Espa?a est¨¢n viviendo una situaci¨®n de grave asfixia
El viernes 14 de diciembre de 2018 el Consejo de Ministros del Gobierno S¨¢nchez aprob¨® la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las medidas m¨¢s destacadas son que la duraci¨®n m¨ªnima contractual pasar¨¢ de 3 a 5 a?os (7 si la propiedad es una sociedad), la pr¨®rroga del arrendamiento crece de 1 a 3 a?os, los honorarios de APIs o administradores en la comercializaci¨®n y contrataci¨®n los asumir¨¢ la propiedad (solo si esta es una sociedad), y los inquilinos de vivienda habitual ya no deber¨¢n hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).
La en¨¦sima reforma de la LAU puede parecer un gran avance en relaci¨®n con la anterior modificaci¨®n del 2013, pero si la comparamos con la ley de arrendamientos de 1994, el salto es casi inexistente, ya que la reforma ¨²nicamente revierte la modificaci¨®n de 2013 en aspectos fundamentales como la duraci¨®n o pr¨®rroga, volviendo a la regulaci¨®n de 1994.
As¨ª, desde el Decreto Boyer de 1985 que acab¨® con la pr¨®rroga forzosa obligatoria para el arrendador desde 1964, continuamos con peque?os vaivenes en relaci¨®n a los derechos de los inquilinos, regulando para que el mercado libre dote de un bien b¨¢sico y derecho social como es la vivienda. Pero en este mercado solo la oferta es libre, la mayor parte de la demanda no lo es. Para las familias no es una opci¨®n posible no tener una vivienda digna y adecuada, y est¨¢n dispuestas a pagar un precio muy por encima de lo razonable y de lo que su econom¨ªa dom¨¦stica puede asumir. La poblaci¨®n con los ingresos m¨¢s precarios es quien sufre esta situaci¨®n con mayor crudeza, el mercado no le ofrece una alternativa viable y son expulsados a situaciones de exclusi¨®n residencial en forma de infravivienda, hacinamiento u ocupaciones de viviendas vac¨ªas. Mientras la administraci¨®n, desbordada en la atenci¨®n de emergencias, poco m¨¢s puede que ofrecer apuntarse en registros, poco efectivos, de demandantes de vivienda social.
El ejemplo m¨¢s claro de las expulsiones que est¨¢n sufriendo muchas personas de sus viviendas son los llamados desahucios invisibles que denuncian los sindicatos de inquilinos. El nacimiento reciente de estas organizaciones de forma simult¨¢nea en muchas ciudades indica que el inquilinato est¨¢ viviendo una situaci¨®n de grave asfixia que considera injusta, parecido a lo sucedido har¨¢ casi una d¨¦cada con la multiplicaci¨®n de asambleas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca por todo el territorio.
En la justificaci¨®n de motivos de todas las reformas de la LAU de 1964 (1985, 1994, 2013 y ahora 2018), aparece como argumento principal el aumento de la oferta de vivienda para favorecer una bajada del precio de los alquileres. Pero la verdad es que el porcentaje de viviendas en alquiler en el Estado es inferior a cerca del 25% que hab¨ªa en 1985. El parque de alquiler no ha dejado de menguar desde el 50% que representaba en la d¨¦cada de 1950.
En 2018 un 16,9% de los hogares en Espa?a viven de alquiler seg¨²n la encuesta de condiciones de vida, pero para una buena parte de ellos vivir de alquiler no es una elecci¨®n libre ni tampoco lo es pagar las rentas actuales. Si el inquilinato vive con angustia o incerteza el momento de extinci¨®n o renovaci¨®n del alquiler es fundamentalmente por el incremento de precio en la nueva renta de alquiler. Buena parte del inquilinato considera abusivo el precio actual y de buena gana optar¨ªan por la compra si fuera asequible o accedieran a la financiaci¨®n necesaria, su libertad de elecci¨®n es limitad¨ªsima.
A trav¨¦s de la regulaci¨®n sobre el suelo y el planeamiento urbano se pueden introducir nuevas calificaciones sobre solares que obliguen a la construcci¨®n de viviendas en alquiler, tambi¨¦n sobre vivienda no protegida
Empezar a regular los honorarios de los intermediarios del alquiler, APIs y administradores, era necesario, aunque el impacto puede ser escaso al limitarlo a la situaci¨®n en que la propiedad es una sociedad. La mayor¨ªa de la propiedad del parque del alquiler son particulares, y muchas sociedades comercializan directamente sus viviendas sin necesidad de intermediarios o no tendr¨¢n problema en repercutir sobre la renta este nuevo coste.
Una buena noticia para el inquilino es que ya no tendr¨¢ que pagar el ITP. Este impuesto, que dejar¨¢n de cobrar las administraciones auton¨®micas, aligerar¨¢ los pagos que tiene que hacer frente el inquilino al contratar un alquiler (renta corriente, fianza y honorarios) que suelen representar entre 3.000 y 5.000 euros.
Pero el paquete de medidas del gobierno en el marco de reforma de la LAU no propone acciones claras para aumentar el parque de alquiler y moderar las rentas, dejando de nuevo sin abordar el problema fundamental de la escasa oferta y el elevado precio.
El acceso a un derecho social b¨¢sico como la vivienda no puede estar en manos de coyunturas de mercado o especulativas, el coste en las personas es elevad¨ªsimo y pone en crisis el estado del bienestar.
el Estado podr¨ªa aplicar una fiscalidad progresiva sobre el alquiler haciendo menos atractivo para la propiedad unas rentas elevadas.?Tambi¨¦n podr¨ªa ofrecer a los ayuntamientos y autonom¨ªas la posibilidad de dotarse de medidas regulatorias o coercitivas que limiten el precio de los alquileres. Pero no se plantea nada en este sentido.
Los gobiernos del Estado, auton¨®micos y locales, deber¨ªan, dentro de sus competencias, ampliar las medidas con actuaciones para forzar el aumento del parque de alquiler, ya sea p¨²blico, privado, protegido o libre. A trav¨¦s de la regulaci¨®n sobre el suelo y el planeamiento urbano se pueden introducir nuevas calificaciones sobre solares que obliguen a la construcci¨®n de viviendas en alquiler, tambi¨¦n sobre vivienda no protegida. O actuando en el parque de vivienda vac¨ªa que en mayor o menor medida est¨¢n en nuestras ciudades.
De igual forma los poderes p¨²blicos deben actuar sobre el precio de los alquileres, como lo hacen pa¨ªses de nuestro entorno. Las medidas pueden ser de mayor o menor intensidad o m¨¢s o menos intervencionistas, por ejemplo el Estado podr¨ªa aplicar una fiscalidad progresiva sobre el alquiler haciendo menos atractivo para la propiedad unas rentas elevadas. Tambi¨¦n podr¨ªa ofrecer a los ayuntamientos y autonom¨ªas la posibilidad de dotarse de medidas regulatorias o coercitivas que limiten el precio de los alquileres. Pero no se plantea nada en este sentido.
Carece de l¨®gica no proponer nada para actuar sobre el aspecto m¨¢s cr¨ªtico y dejarlo todo igual, a la buenaventura.
Xavier Anzano Bergua es Profesor Colaborador del M¨¢ster universitario de Ciudad y urbanismo de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC).
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