La vivienda, un derecho que no se cumple

A la vista de todos, y sin que se tomaran medidas a tiempo, Espa?a se ha ido sumergiendo en una nueva crisis de la vivienda que est¨¢ lastrando su econom¨ªa y empobreciendo a amplias capas de la poblaci¨®n. En poco tiempo nos hemos situado en una emergencia habitacional que afecta sobre todo a las rentas m¨¢s bajas y a las generaciones m¨¢s j¨®venes, pero tambi¨¦n a las rentas medias. A diferencia de la crisis de hace 15 a?os, la actual es socialmente m¨¢s corrosiva por la irrupci¨®n de nuevos factores de la econom¨ªa globalizada que empujan los precios al alza y contra los que es m¨¢s dif¨ªcil actuar.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera de 2008, la construcci¨®n en Espa?a cay¨® en picado, justo cuando la poblaci¨®n crec¨ªa con fuerza por la necesaria llegada de inmigrantes. El Banco de Espa?a calcula que entre 2022 y 2025 deber¨ªan haberse construido 600.000 casas para equilibrar la oferta y la demanda. Las 90.000 que se construyen anualmente no son suficientes para dar cobijo a los 275.000 hogares que se forman cada a?o. La presi¨®n sobre el parque construido y la degradaci¨®n por la escasa rehabilitaci¨®n han provocado adem¨¢s que una parte importante de la vivienda que se cuenta como tal sea, en realidad, infravivienda. Muchas personas viven en condiciones de hacinamiento e insalubridad intolerables para un pa¨ªs que registra una de las mayores tasas de crecimiento econ¨®mico de Europa.

Si el problema fuera solo de oferta y demanda, la receta ser¨ªa relativamente sencilla: liberar suelo para construir, como se hizo en la anterior crisis, teniendo cuidado de no generar una nueva burbuja. Pero la emergencia actual tiene componentes diferenciales que exigen de los poderes p¨²blicos soluciones diferentes.

El d¨¦ficit de viviendas de primera residencia ha coincidido con una nueva coyuntura de la econom¨ªa global en la que el sector inmobiliario se ha convertido en un refugio de inversores ante la incertidumbre o la baja rentabilidad de otros activos financieros. Su masiva irrupci¨®n en el mercado provoca una din¨¢mica especulativa que hace que los precios suban a diario. Con una rentabilidad de la inversi¨®n en vivienda del 9,7%, seg¨²n certifica el Banco Central Europeo, no es de extra?ar que Espa?a se haya convertido en uno de los pa¨ªses que m¨¢s inversores atrae. En toda la OCDE, la compra de vivienda como inversi¨®n crece m¨¢s que la adquisici¨®n de vivienda habitual. En Espa?a, crecimiento de la vivienda en propiedad por parte de extranjeros ha pasado del 7% en 2007 al actual 21%. Eso explica que en la ¨²ltima d¨¦cada la compraventa haya crecido un 83% y que una de cada tres operaciones se haga al contado.

La vivienda se ha convertido en un activo financiero, y eso choca frontalmente con su condici¨®n de bien de primera necesidad: es un derecho recogido en la Constituci¨®n. Esta din¨¢mica, com¨²n a toda Europa, tiene en Espa?a un factor a?adido: la presi¨®n que ejerce el turismo y en particular el que se canaliza a trav¨¦s de las plataformas digitales, lo que ha desviado miles de primeras residencias para uso vacacional. El alquiler tur¨ªstico y el de temporada acaparan ya el 20% de los alquileres. Es evidente que la din¨¢mica actual exige, como ya han hecho algunas ciudades, cortar de ra¨ªz ese trasvase y supeditar el alquiler vacacional a las necesidades sociales.

Pero no va a ser suficiente. La conjunci¨®n de factores ha hecho que los precios se hayan disparado en Espa?a de tal manera que, en t¨¦rminos nominales, superan ya los que se alcanzaron en 2007, el punto ¨¢lgido de la burbuja inmobiliaria. Descontada la inflaci¨®n, la vivienda ha subido un 41% mientras que los ingresos familiares solo lo han hecho en un 16%. De modo que cada vez resulta m¨¢s dif¨ªcil poder comprar una vivienda y cada vez resulta m¨¢s caro vivir de alquiler.

En el actual contexto de precios desbocados, el alquiler es un factor de vulnerabilidad social y de incertidumbre vital. En los ¨²ltimos a?os se ha hecho un notable esfuerzo por recuperar seguridad laboral, pero ha aumentado de forma alarmante la inseguridad residencial. Seg¨²n datos de Eurostat, el 39% de los hogares espa?oles han de destinar a la vivienda m¨¢s del 40% de sus ingresos. Es un c¨ªrculo vicioso: la imposibilidad de acceder a la compra aumenta el precio del alquiler, y vivir de alquiler impide el salto a la compra porque se lleva toda la capacidad de ahorro.

La realidad es que, en pocos a?os, el arrendamiento se ha convertido en Espa?a en un factor de empobrecimiento general para las rentas bajas y medias. Los datos nos abocan a iniciativas p¨²blicas que combinen una pol¨ªtica de suelo para construir vivienda asequible de forma masiva con intervenciones sobre el parque ya existente con el objetivo de que pueda volver a tener uso residencial a un precio razonable.

Es urgente que las diferentes administraciones cooperen para movilizar suelo y recursos econ¨®micos destinados a construir vivienda social, preferentemente de alquiler. Y tomar medidas para acortar los plazos de ejecuci¨®n de los proyectos. Algunas comunidades aut¨®nomas ¡ªla administraci¨®n que tiene la mayor¨ªa de las competencias en esta materia¡ª ya est¨¢n en ello, pero otras se muestran negligentemente remisas a afrontar el problema e incluso ¡ªutilizando un derecho constitucional como un elemento m¨¢s de batalla partidista frente al Gobierno central¡ª a aplicar los topes al alquiler previstos en la Ley de la Vivienda, que en Catalu?a ya han reducido los precios un 5%. Para que esta medida sea plenamente eficaz y no detraiga viviendas del mercado es preciso regular tambi¨¦n el alquiler de temporada, algo que pretendi¨® hacer el Congreso hace unas semanas, pero se encontr¨® con el rechazo de PP, Vox y Junts. Adem¨¢s, se ha vuelto imprescindible frenar la escalada especulativa que dispara los precios para recuperar el car¨¢cter de bien esencial de la vivienda. De lo contrario, estaremos estrangulando el futuro de toda una sociedad. La econom¨ªa sin control nos ha tra¨ªdo hasta aqu¨ª. Es la hora de la pol¨ªtica.