Cuesta arriba, cuesta abajo, cuesta arriba, y as¨ª seguidamente. Septiembre ha sido un mes de monta?as rusas para el ¨ªndice al que est¨¢ referenciada la pr¨¢ctica totalidad de las hipotecas variables en Espa?a. Pese a la volatilidad que ha registrado en estas cuatro semanas, la media del eur¨ªbor en septiembre se sit¨²a alrededor del -0,340, tras haber cerrado agosto en el -0,356, su m¨ªnimo hist¨®rico. Se mantiene por lo tanto en valores negativos y muy bajos, lo que acarrea el abaratamiento de las hipotecas variables, cuyos tipos de inter¨¦s dependen de este ¨ªndice. Indirectamente, influye tambi¨¦n en las hipotecas fijas, un producto que en estos momentos asegura a los bancos m¨¢s rentabilidad, y por el que han desatado una guerra de tipos inusualmente bajos.
El eur¨ªbor empez¨® septiembre hundi¨¦ndose hasta el -0,385 registrado el d¨ªa 2 y, en medio de muchos altibajos, oscil¨® entre este m¨ªnimo y el -0,298, el valor m¨¢s alto de este mes, a falta de los datos del viernes y del pr¨®ximo lunes. A principios de este a?o, sin embargo, se encontraba todav¨ªa en la carrera alcista que emprendi¨® en abril de 2018 y culmin¨® el pasado mes de febrero, cuando se apunt¨® un -0,108. ¡°En aquel momento se cre¨ªa que el Banco Central Europeo (BCE), una vez finalizada su pol¨ªtica de est¨ªmulos econ¨®micos, pudiera estar m¨¢s cerca de la subida de tipos¡±, rememora Joaqu¨ªn Robles, analista del br¨®ker financiero Xtb. Al formarse a partir del tipo de inter¨¦s que algunos bancos europeos declaran aplicarse en los pr¨¦stamos de dinero entre ellos, el eur¨ªbor depende muy de cerca de los tipos generales que establezca el BCE, por lo que, si estos suben, el ¨ªndice lo har¨¢ tambi¨¦n.
Ahorros importantes
Cuando, ante la ralentizaci¨®n de la econom¨ªa europea, result¨® meridiano que Fr¨¢ncfort iba encaminado en la direcci¨®n opuesta, el eur¨ªbor se dio la vuelta y empez¨® a bajar cada vez m¨¢s, a partir de marzo. En este contexto, a mediados de agosto, el gobernador del banco central de Finlandia y miembro del consejo de BCE, Olli Rehn, sugiri¨® que el regulador estaba preparando un nuevo plan de est¨ªmulos para su reuni¨®n del 12 de septiembre. ¡°Es preferible que el BCE se exceda en sus nuevas medidas a que decepcione las expectativas del mercado¡±, asegur¨® a The Wall Street Journal. Y fue as¨ª como el mes pasado el eur¨ªbor toc¨® suelo. ¡°Los inversores se estaban preparando a descontar una bajada de los tipos de inter¨¦s, del 0% al -0,10%¡±, se?ala Robles. Pero el descenso no se produjo, lo que explica por qu¨¦ el ¨ªndice no ha vuelto a desplomarse.
Aun as¨ª, los usuarios est¨¢n de enhorabuena. Por un lado, quienes firmen ahora una hipoteca variable, cuyo tipo de inter¨¦s se compone del eur¨ªbor m¨¢s un porcentaje fijo (el llamado diferencial), lo har¨¢n con un ¨ªndice en valores muy bajos, por lo que los intereses que pagar¨¢n sobre el capital prestado en sus cuotas mensuales durante el primer a?o ser¨¢n muy reducidos. Por el otro, los tenedores de un pr¨¦stamo hipotecario variable antiguo, cuya revisi¨®n anual se haga en octubre, ver¨¢n disminuir de forma consistente la cuota mensual con respecto a lo que han pagado en el ¨²ltimo a?o, ya que en septiembre de 2018 el eur¨ªbor estaba en el -0,169, unos 17 puntos b¨¢sicos m¨¢s que ahora. En el caso de un pr¨¦stamo de 300.000 euros a 30 a?os, esta diferencia se traduce en un ahorro mensual de 21,87 euros, lo que equivale a 262,44 euros al a?o.
Una situaci¨®n que no se va a revertir en los pr¨®ximos meses. ¡°De momento, y si no hay novedades, el eur¨ªbor seguir¨¢ estando en torno a -0,30 o -0,25, excepto si se producen novedades¡±, vaticina Robles. Descartada por completo la posibilidad de que el BCE suba los tipos de inter¨¦s, tanto por la ralentizaci¨®n econ¨®mica como por el perfil continuista de Christine Lagarde, la sucesora designada de su gobernador, Mario Draghi, el eur¨ªbor continuar¨¢ en terreno negativo por lo menos un a?o y medio m¨¢s. Lo que nadie sabe es si Fr¨¢ncfort se atrever¨¢ a bajar los tipos, en cuyo caso ¡°el eur¨ªbor podr¨ªa descender hasta -0,40 aproximadamente¡±, destaca Robles. Puesto que la econom¨ªa de la UE presenta claros s¨ªntomas de empeoramiento, la posibilidad de que el regulador europeo tome una medida de este tipo seguir¨¢ flotando en el aire.
Guerra de precios
Pero el eur¨ªbor ejerce una influencia indirecta tambi¨¦n en las hipotecas fijas, al presionar a la baja sus tipos de inter¨¦s. Si el valor principal de un pr¨¦stamo de este tipo es la seguridad que aporta el hecho de saber exactamente cu¨¢nto se pagar¨¢ por ¨¦l, ¡°a esta ventaja se le suma ahora su precio atractivo¡±, subraya el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli. ¡°Hace apenas cuatro a?os, el tipo fijo medio estaba en el 4%, y ahora se encuentra en un 3%¡±, apostilla.
¡°Las entidades est¨¢n entrando en una guerra de precios¡±, admite Robles. Una lucha que se explica con el intento de los bancos de captar clientes con un producto que les garantiza m¨¢rgenes superiores a los que en estos momentos ofrecen las hipotecas variables. El argumento que esgrimen es sencillo: ¡°Es cierto que ahora las hipotecas variables pueden ser m¨¢s baratas, porque un eur¨ªbor en terreno negativo resta sobre el inter¨¦s, pero quiz¨¢ dentro de cinco o 10 a?os los tipos variables est¨¦n mucho m¨¢s altos, por lo que al usuario puede interesarle protegerse con un tipo fijo¡±, dice Robles. Seg¨²n este analista, en una operaci¨®n a corto plazo, un pr¨¦stamo hipotecario a tipo variable sigue siendo ventajoso para el usuario, pero a largo plazo, por ejemplo en deudas a 30 a?os, podr¨ªa perjudicarle.
Las fijas, al alza
De esta forma, la hipoteca fija que comercializa Openbank para un plazo de 26 a 30 a?os presenta una tasa anual equivalente (TAE, un tipo de inter¨¦s en el que se incluyen tambi¨¦n comisiones y otros gastos) del 2,34%. La TAE del pr¨¦stamo fijo de BBVA que dure entre 26 y 30 a?os es del 2,365%, y la de Bankia, el 2,41%. Nunca se hab¨ªan visto tipos fijos tan bajos.
No es de extra?ar que, en esta coyuntura, cada vez m¨¢s usuarios se decanten por una hipoteca fija, pese al abaratamiento de la variable. En junio, los pr¨¦stamos hipotecarios con tipo de inter¨¦s fijo supon¨ªan ya el 44,5% del total, el valor m¨¢s alto de la serie hist¨®rica, 7,4 puntos m¨¢s que hace un a?o, seg¨²n datos del INE.
