Si la b迆squeda de una casa para comprar es una tarea bastante complicada, la firma de un pr谷stamo hipotecario para financiar su adquisici車n puede quitar el sue?o a m芍s de una persona, ya que, por lo general, se trata de contraer con el banco una deuda consistente y de larga duraci車n. Asimismo, m芍s temprano que tarde, en el proceso de negociaci車n la entidad pone sobre la mesa la oferta de unos productos financieros o de seguros (o tambi谷n art赤culos menos usuales) que asocia al pr谷stamo y por cuya contrataci車n el usuario obtiene un descuento sobre el coste de la hipoteca. Desde hace m芍s de a?o y medio la ley regula esta pr芍ctica, por lo que los expertos aconsejan fijarse en los criterios con los que estos productos tienen que ser comercializados y evaluar su conveniencia, entre otros factores, antes de comprometerse a suscribirlos.
En la jerga del sector, con los t谷rminos ※venta vinculada§ se define cualquier oferta constituida por un contrato de pr谷stamo hipotecario y otros productos o servicios financieros, que forman un conjunto inseparable. En palabras de Patricia Su芍rez, presidenta de la Asociaci車n de Usuarios Financieros (Asufin), ello se traduce en ※la imposibilidad de contrataci車n de la hipoteca sin la suscripci車n obligatoria de estos productos§.
La Ley de cr谷dito inmobiliario, que entr車 en vigor en junio de 2019, proh赤be esta pr芍ctica, siempre y cuando la entidad no logre demostrar 〞y el Banco de Espa?a lo certifique〞 que de ella deriva un beneficio claro para el titular del pr谷stamo, teniendo en cuenta los precios del mercado.
La norma prev谷 dos excepciones a esta regla. La primera se refiere a los seguros que garantizan el cobro de la deuda contra赤da. En este caso, ※el prestamista podr芍 requerir que el prestatario suscriba una p車liza de seguro en garant赤a del cumplimiento del contrato de cr谷dito, as赤 como un seguro de da?os del inmueble aportado como garant赤a§, se?ala la analista de la Asociaci車n Hipotecaria Espa?ola Leyre L車pez. No obstante, el banco no puede rechazar una p車liza alternativa de otra compa?赤a que el cliente le proponga, si sus condiciones y prestaciones son similares a las demandadas por la entidad.
La segunda excepci車n se refiere a las cuentas de ahorro o de pago. ※El prestamista puede exigir al prestatario, familiares o personas afines, la contrataci車n de estos productos financieros, si sirven de soporte operativo o de garant赤a al pr谷stamo§, a?ade L車pez.
Bonificaciones y sobreprecio
Lo que s赤 admite la ley es la existencia de la llamada venta combinada. Pero, ?cu芍l es la diferencia con los productos vinculados? ※El matiz est芍 en que la venta combinada es la contrataci車n de estos mismos productos a cambio de condiciones m芍s ventajosas, pero en ning迆n caso se puede hacer depender la obtenci車n de la hipoteca a su suscripci車n; solo se pueden ofrecer para mejorar las condiciones del pr谷stamo§, explica Su芍rez.
En el caso de proponer los productos combinados, el banco emitir芍 al mismo tiempo otra oferta sobre el mismo inmueble en la que estos no se incluyen. ※Con ello, el consumidor podr芍 comparar y ver el ahorro que conseguir赤a. La entidad financiera proporciona tambi谷n unos costes orientativos de los productos combinados, con lo que hace m芍s sencilla la comparaci車n de los beneficios o p谷rdidas econ車micas que pueda conllevar su suscripci車n§, se?ala el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli.
El coste de los servicios asociados a la hipoteca es clave. Estos pueden encarecerla a tal punto que se llega a perder toda la ventaja de la bonificaci車n por la que se suscriben, ※ya que el proveedor que la banca aconseja suele ser el suyo§, se?ala Colombelli. Por ello, sugiere mirar con lupa la tasa anual equivalente (TAE), es decir, el coste efectivo de estos productos, y no solo la bonificaci車n que conllevan en la hipoteca. ※Hay que hacer un ejercicio de n迆meros que ponga de manifiesto hasta qu谷 punto su coste compensa la rebaja en el tipo de inter谷s del pr谷stamo§, dice Su芍rez, en el mismo sentido.
En opini車n de L車pez, mucho depender芍 tambi谷n del plazo de la hipoteca. ※Cuanto mayor sea este, la bonificaci車n obtenida en aplicaci車n del producto combinado tambi谷n podr赤a ser m芍s interesante y equilibrar el coste a?adido§, destaca.
?Son necesarios?
En cualquier caso, en el escenario de tipos de inter谷s hist車ricamente muy bajos que vive el mercado hipotecario, la contrataci車n combinada de productos es una l赤nea de negocio ※muy explotada por las entidades, dado que las hipotecas dejan escaso margen de beneficio§, apunta Su芍rez. De esta forma, el cliente que pide un pr谷stamo hipotecario ver芍 c車mo el banco le propone tambi谷n, entre otros, ※un seguro del hogar o de vida, la domiciliaci車n de la n車mina, tarjetas de cr谷dito, un plan de pensiones, un seguro de protecci車n de pagos§, seg迆n L車pez. Cada vez m芍s com迆n es la oferta de ※inversiones, por ejemplo en fondos§, agrega Colombelli. Y Su芍rez subraya que a veces puede asomar incluso ※la contrataci車n de alarmas para el hogar§.
※Aunque no es obligatorio suscribirlos para obtener ventajas en la hipoteca, las entidades hacen que lo parezca. La informaci車n que se da al cliente durante la negociaci車n tiene que ser transparente y comprensible en todo momento y, con estos productos, muchas veces no lo es§, denuncia la presidenta de la Asufin, para quien es fundamental acudir a la libre competencia para comparar.
De la misma manera, Colombelli cree que, antes de decantarse por estos productos, el cliente debe considerar detenidamente su propia condici車n para determinar con m芍s exactitud cu芍nto pagar赤a por ellos. Por ejemplo, en el caso de un seguro de hogar, ※habr芍 que tener en cuenta todos los par芍metros, como el tama?o de la casa, su antig邦edad o la edad del tomador§. Y, sobre todo, evaluar si son realmente indispensables. ※Contratar algo innecesario solo para bonificar parte del pr谷stamo nunca acaba saliendo a cuenta§, zanja Colombelli.
Y, si llegara la hora del arrepentimiento, nada impide que se rescinda el contrato de un producto combinado. ※El consumidor est芍 en su derecho de cancelarlo si las prestaciones que ofrece dejan de ajustarse a sus necesidades, o renegociarlas y modificarlas§, indica Su芍rez. Eso s赤, al anular el contrato ※se perder芍 la bonificaci車n pactada en la hipoteca§, concluye Colombelli.
